Gewerblicher Grundstückshandel / 8 Gewinnermittlung

Betriebsvermögensvergleich oder Einnahmen-Überschussrechnung

Es kommen zweierlei Arten der Gewinnermittlung in Betracht:

1. Gewinnermittlung durch Betriebsvermögensvergleich nach §§ 4 Abs. 1 und 5 EStG oder
2. Gewinnermittlung durch Einnahmen-Überschussrechnung nach § 4 Abs. 3 EStG.

Unterschied zwischen den beiden Gewinnermittlungsarten ist in erster Linie, dass bei der Einnahmen-Überschussrechnung die Anschaffungskosten bzw. der Einlagewert des Grundstücks (s. u.) und die Baukosten im Jahr der Bezahlung bzw. Einlage sofort in voller Höhe als Betriebsausgaben abzuziehen sind. Beim Bestandsvergleich nach § 4 Abs. 1 EStG dagegen sind diese Aufwendungen zu aktivieren und erst bei der Veräußerung als Aufwand zu berücksichtigen. Da die Grundstücke Umlaufvermögen darstellen, können Abschreibung und Sonderabschreibungen nicht geltend gemacht werden. Auch kann für Veräußerungsgewinne keine Rücklage nach § 6b EStG gebildet werden.

Grundsätzlich ist der Gewinn aus einem gewerblichen Grundstückshandel durch Betriebsvermögensvergleich (§ 4 Abs. 1 und § 5 EStG) zu ermitteln. Eine Gewinnermittlung durch Einnahmen-Überschussrechnung kommt in Betracht, wenn die Grenzen des § 141 AO nicht überschritten werden und keine Buchführungspflicht nach § 140 AO i. V. m. § 238 HGB besteht.

Im Gesamtergebnis identischer Gewinn bei beiden Gewinnermittlungsarten

Im Ergebnis ist der Gesamtgewinn für die Dauer des gewerblichen Grundstückshandels bei beiden Gewinnermittlungsarten der gleiche. Auswirkungen ergeben sich nur durch den Zeitpunkt der Versteuerung bzw. evtl. durch die Steuerprogression.

Als Betriebsausgaben abzugsfähig sind – neben den Anschaffungskosten für das Grundstück – alle durch den Betrieb veranlassten Aufwendungen, wie z. B. Baukosten, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Zinsen, Erhaltungsaufwendungen, Maklergebühren, Kosten für Zeitungsanzeigen.

Als Einnahmen müssen alle Erlöse versteuert werden.

Eine Wahlentscheidung zwischen dem Betriebsvermögensvergleich und der Einnahmen-Überschussrechnung setzt denknotwendig das Bewusstsein des Steuerpflichtigen zur Einkünfteerzielung voraus. Ist der Steuerpflichtige davon ausgegangen, gar nicht gewerblich tätig und demgemäß auch nicht verpflichtet gewesen zu sein, für Zwecke der Besteuerung einen Gewinn aus Gewerbebetrieb ermitteln und erklären zu müssen, ist eine Wahl zwischen den Gewinnermittlungsarten nicht denkbar. Der Gewinn ist in diesen Fällen durch Betriebsvermögensvergleich zu ermitteln.

Praxis-Beispiel

Art der Gewinnermittlung

Der Steuerpflichtige erklärt nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Im Veranlagungsverfahren oder im Rahmen einer Betriebsprüfung wird nachträglich ein gewerblicher Grundstückshandel festgestellt.

Ist der Steuerpflichtige verpflichtet, den Gewinn durch Betriebsvermögensvergleich zu ermitteln^[1], legt er aber dennoch lediglich eine Einnahmen-Überschussrechnung vor, ist das Finanzamt berechtigt, den Gewinn zu schätzen.^[2] Im Ergebnis ist der Gesamtgewinn für die Dauer des gewerblichen Grundstückshandels bei beiden Gewinnermittlungsarten identisch. Abweichungen können sich in den Gewinnermittlungsperioden ergeben, die sich aber wieder ausgleichen.

[1] Weil er entweder einen kaufmännischen Betrieb führt oder weil er durch das Finanzamt zum Betriebsvermögensvergleich aufgefordert wird.

[2] FG Münster, Urteil v. 10.3.2005, 8 K 7687/00 E, EFG 2005 S. 1017; BFH, Beschluss v. 5.4.2006, I B 84/05.