Rz. 50
Die Reallast ist das Recht einer bestimmten Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen (§§ 1105ff. BGB). Diese Leistungen müssen nicht notwendig in der Zahlung von Geld bestehen. Auch andere Dienst- und Sachleistungen sind möglich. In der Praxis wird eine Reallast häufig im Zusammenhang mit dem sog. Altenteil eingesetzt, bei dem der bisherige Eigentümer bereits zu Lebzeiten das Grundstück an seinen Nachfolger übergibt und seinen bislang aus dem Grundstück bestrittenen Bedarf aber durch eine Reallast sichert, z. B. in Form von Sachleistungen, monatlichen Versorgungsrenten, etc.
Rz. 51
Die Reallast führt nicht zu einer unmittelbaren Nutzungsbefugnis des Berechtigten am Grundstück. Vielmehr ist es dem verpflichteten Eigentümer des belasteten Grundstücks überlassen, auf welche Weise er die zur Erfüllung der Reallast erforderlichen Leistungen erwirtschaftet. Der Berechtigte kann Befriedigung durch Zwangsvollstreckung in das Grundstück nach den Bestimmungen über Hypothekenzinsen suchen. Er hat aber gegen den Eigentümer für währenddessen Eigentums fällig gewordene Leistungen auch einen persönlichen Anspruch. Mit der Reallast wird also die Leistungspflicht des Eigentümers gesichert. Kommt dieser seinen Pflichten nicht nach, kann der Berechtigte die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben.
Rz. 52
Bei der Zwangsvollstreckung ist zunächst zw. der subjektiv dinglichen und der subjektiv persönlichen Reallast zu unterscheiden:
Von einer subjektiv-dinglichen Reallast spricht man, wenn sie dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zusteht. In diesem Fall teilt die Reallast als Bestandteil das Schicksal des Grundstücks, auf dem sie eingetragen ist (sog. herrschendes Grundstück, § 1110 BGB) und ist kein selbstständiges Recht.
Von einer subjektiv-persönlichen Reallast ist die Rede, wenn diese einer bestimmten Person zusteht. Sie ist dann ein selbstständiges Recht (vgl. § 1105 Abs. 1 BGB).
Rz. 53
Wie für jedes dingliche Recht ist für die Entstehung einer Reallast stets eine dingliche Einigung (§ 873 Abs. 1 BGB) sowie eine GB-Eintragung erforderlich. Diese erfolgt in Abteilung II des GB als Last oder Beschränkung des Grundstücks. Zuständig für die Eintragung ist das Grundbuchamt, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet.
Rz. 54
Da die subjektiv-dingliche Reallast ein wesentlicher Bestandteil des herrschenden Grundstücks ist, auf dem die Eintragung erfolgt (§ 96 BGB), ist sie als Stammrecht somit nicht übertragbar und damit unpfändbar (§ 851 ZPO). Eine Unpfändbarkeit der vertraglich vereinbarten Einzelleistungen ergibt sich, wenn diese höchstpersönlicher Natur sind (§§ 399, 400, 413 BGB). Dies ist z. B. bei einer Pflegeverpflichtung, Beköstigung oder dauerndem Unterhaltungsrecht der Fall. Um zu erfahren, welche vertraglichen Vereinbarungen zw. Schuldner und Drittem geschlossen wurden, empfiehlt es sich, direkt im Pfändungsbeschluss mit anordnen zu lassen, dass der Schuldner die entspr. Vereinbarung an den Gläubiger herauszugeben hat (§ 836 Abs. 3 ZPO). Möglich ist auch, dass sich der Gläubiger aufgrund seines berechtigten Interesses beim Grundbuchamt Einsicht in die Bewilligungsurkunde verschafft.
Rz. 55
Eine Pfändbarkeit ist jedoch möglich, wenn es sich um übertragbare Ansprüche handelt (§ 1107 BGB), so z. B. die Entrichtung einer Geldrente, Zinsleistungen, Taschengeldzahlungen. Auch hier ergeben sich die Einzelleistungen aus der vertraglichen Vereinbarung.
Rz. 56
Darüber hinaus ist zu unterscheiden, ob es sich um künftige oder rückständige Leistungen handelt. Für die Pfändung künftiger und damit noch nicht fälliger Leistungen gelten die Vorschriften über die Pfändung von Hypothekenforderungen gem. Abs. 6, § 830 Abs. 1, 3 Satz 1 ZPO (Stöber, Rn. 1738; a. A. Hintzen, JurBüro 1991, 755). Da bei der Reallast kein Brief für das Recht erteilt wird, sind die Vorschriften für die Pfändung eines Buchrechts zu beachten (§ 830 Abs. 1 ZPO). Das bedeutet, dass es zur Wirksamkeit der Pfändung neben einem Pfändungsbeschluss zwingend der Eintragung ins Grundbuch, nicht aber einer Zustellung bedarf. Bei der Pfändung müssen die Leistungen für die Grundbucheintragung dabei genau bezeichnet werden.
Rz. 57
Bei der Pfändung rückständiger Leistungen sind keine Besonderheiten zu beachten; sie folgt den allg. Regeln gem. § 829 ZPO, sodass ein "normaler" Pfändungs- und Überweisungsbeschluss ausreicht. Drittschuldner ist der Grundstückseigentümer. Die Eintragung der Pfändung im Grundbuch ist zwar nicht erforderlich, gleichwohl empfiehlt sie sich, da der Gläubiger sich nur durch den Eintragungsvermerk gegen beeinträchtigende oder rechtszerstörende Verfügungen des Schuldners schützen kann. Die Eintragung erfolgt aufgrund formlosen Antrags (§ 13 GBO) im Wege der Grundbuchberichtigung (§ 22 GBO), da die Pfändung selbst bereits durch Zustellung des Pfändungsbeschluss an den Grundstückseigentümer als Drittschuldner wirksam geworden ist. Der erlassene und zugestellte Pfändungs- und Überweisungsbeschluss ist hierbei...