Gottwald/Mock, Zwangsvollstreckung, ZPO § 866 Arten der ... / 2 Arten der Vollstreckung in ein Grundstück

Rz. 2

Der Gläubiger hat bei der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen seines Schuldners drei Möglichkeiten:

2.1 Zwangssicherungshypothek

Rz. 3

Die Zwangs- oder Sicherungshypothek verfolgt den Zweck, dass sich ein Gläubiger zunächst hinsichtlich seiner Forderung gegenüber potenziellen anderen Gläubigern durch Grundbucheintragung eine frühzeitige Sicherung verschaffen kann (vgl. auch § 720a ZPO). Eine Verwertung und somit Befriedigung findet zunächst nicht statt. Bei der Verwaltungsvollstreckung gilt § 322 AO, § 6 JBeitrO.

Rz. 4

Die Vorteile einer solchen dinglichen Sicherung zeigen sich daher erst in einem später beantragten bzw. durchzuführenden Zwangsversteigerungsverfahren, dadurch, dass

• der eingetragene Zwangshypothekengläubiger von Amts wegen die Stellung eines Beteiligten nach § 9 Nr. 1 ZVG hat. Aus dieser Rechtsstellung heraus kann er bspw. Anträge auf abweichende Feststellung des geringsten Gebots oder der Versteigerungsbedingungen stellen. Darüber hinaus ist er berechtigt, von einem Bieter Sicherheitsleistung zu verlangen. Ebenso kann er Anträge auf Zuschlagsversagung nach §§ 74a, 85 ZVG stellen.
• er als Gläubiger der Rangklasse 4 des § 10 ZVG bei ausreichendem Erlös gegenüber den Gläubiger der schlechteren Rangklassen 5 bis 8 (§ 10 Abs. 1 ZVG) eine vorrangige Zuteilung auf seine Forderung erhält.
• er als Sicherungshypothekengläubiger bei Gefahr des Verlustes einer dinglichen Rechtsposition einen die Zwangsversteigerung vorrangig betreibenden Gläubiger mit dessen Forderung ablösen und somit als Rechtsnachfolger dessen Rang einnehmen kann (§§ 1150, 268 BGB). Somit kann er also aktiv das Versteigerungsverfahren beeinflussen, zumal er als potenzieller bestrangig betreibender Gläubiger für die Berechnung des geringsten Gebots verantwortlich ist (§ 44 Abs. 1 ZVG).
• er als dinglicher Gläubiger verlangen kann, dass eine im Rang vorgehende oder gleichstehende Eigentümerhypothek/-grundschuld gelöscht wird (§ 1179a BGB). Hierdurch rückt er dann in eine bessere Rangstelle mit besseren Befriedigungsmöglichkeiten vor.
• es dem Schuldner – im Insolvenzverfahren dem Insolvenzverwalter im Weg einer freihändigen Verwertung – quasi unmöglich ist, ohne Zustimmung des Gläubigers das Grundstück freihändig zu veräußern. Dies deshalb, weil ein potenzieller Käufer in der Regel stets lastenfreies Eigentum erwerben will. Hierzu ist allerdings die Löschungsbewilligung des dinglich Berechtigten (Gläubiger) nötig, die dieser erst dann erteilen wird, wenn er befriedigt ist. Insofern ist die Zwangshypothek ein zusätzliches Druckmittel, um an (Teil-) Zahlungen zu gelangen.
• der Wert eines zu versteigernden Grundstücks und damit die Befriedigungschancen durch den sog. Hypothekenhaftungsverband (vgl. auch § 865 Rz 2 ff.) erhöht werden. Denn kraft Gesetzes erstreckt sich nach § 1120 BGB die Zwangsversteigerungsbeschlagnahme automatisch auch auf solche Gegenstände, auf die sich bei Gebäuden eine Hypothek erstreckt. Praktisch bedeutsam sind vor allem Zubehörgegenstände wie z. B. Baumaschinen oder Inventar bei Gewerbebetrieben.

Rz. 5

Von der Rechtsnatur unterscheidet sich die Zwangssicherungshypothek vom Zeitpunkt ihrer Eintragung an im Grundsatz nicht mehr von einer durch Rechtsgeschäft bestellten Sicherungshypothek nach § 1184 BGB (vgl. BGH, BGHZ 64, 194). Sie kann als Buchhypothek nur zusammen mit der gesicherten Forderung (§ 1153 Abs. 2 BGB), und somit gem. §§ 873, 1154 Abs. 3 BGB nur durch Einigung über die Übertragung der Forderung und Eintragung in das Grundbuch abgetreten werden. Die Einigung über die Forderungsabtretung allein berührt weder das im Grundbuch verlautbarte Recht, noch führt sie bereits zum Übergang der Forderung. Vielmehr knüpft § 1154 Abs. 3 ZPO in einem solchen Fall bereits die Wirksamkeit der Abtretung der Forderung an die Eintragung im Grundbuch, und erst mit ihr geht dann zusammen mit der Forderung auch die Hypothek auf den neuen Gläubiger über (OLG Köln, FGPrax 2009, 6).

2.2 Zwangsversteigerung

Rz. 6

Die Zwangsversteigerung des schuldnerischen Grundstücks ist im ZVG geregelt (vgl. § 869 ZPO). Sie ist in ihrer Wirkung die schwerwiegendste Form des Zugriffs eines Gläubigers im Rahmen der Immobiliarvollstreckung, da hierbei der Schuldner sein Eigentum verliert (§ 90 Abs. 1 ZVG). Das Verfahren hat zum Ziel, dass sich der Gläubiger hinsichtlich seiner Geldforderung aus dem Grundstückserlös nach Zuschlagserteilung befriedigen kann, sofern auf dessen Rangstelle noch ein Erlösanteil fällt (§§ 49 Abs. 1, 107 ZVG).

2.3 Zwangsverwaltung

Rz. 7

Die Zwangsverwaltung ist neben der Zwangsversteigerung und der Eintragung einer Zwangshypothek eine selbstständige und gleichberechtigte Art der Immobiliarvollstreckung. Sie kann nach Belieben des Gläubigers für sich allein betrieben werden, d. h. sie dient nicht der Vorbereitung der Zwangsversteigerung. Ihr vorrangiger Zweck ist es, durch die Erwirtschaftung von Erlösen die bestehende Schuld zu tilgen und damit die Zwangsversteigerung zu vermeiden (vgl. BGH, Rpfleger 2005, 210). Im Gegensatz zur Zwangsversteigerung besteht der Sinn und Zweck der Zwangsv...