Grund muss schwerwiegend sein

Leitsatz

Ein Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft die Abberufung des Verwalters nicht schon dann verlangen, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt, sondern erst, wenn dieser Grund so schwerwiegend ist, dass unter Berücksichtigung eines Beurteilungsspielraums der Wohnungseigentümergemeinschaft die Nichtabberufung des Verwalters nicht mehr vertretbar erscheint.

Fakten:

Der Verwalter hatte in den vergangenen Jahren mehrfach Jahresabrechnungen vorgelegt, die insgesamt nicht in Ordnung waren und daher auch die Genehmigungsbeschlüsse seitens eines der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgreich angefochten wurden. In einer Eigentümerversammlung wurde der Verwalter von einer großen Mehrheit der Wohnungseigentümer in Kenntnis der fehlerhaften Jahresabrechnungen wiedergewählt und erneut zum Verwalter bestellt. Der Wohnungseigentümer verlangt nunmehr von der Eigentümergemeinschaft die Abberufung des Verwalters. Nach Ansicht der Richter konnte dem Begehren des Wohnungseigentümers jedoch nicht nachgekommen werden. Grundsätzlich entscheiden die Wohnungseigentümer nach § 26 Abs. 1 WEG über die Abberufung des Verwalters selbst. In der Regel wird daher ein Wohnungseigentümer zunächst einen Beschluss zu der Frage der Abberufung herbeiführen müssen. Ausnahmsweise kann ein Wohnungseigentümer auch sogleich gegen die übrigen Miteigentümer eine gerichtliche Entscheidung auf Abberufung beantragen, wenn ihm die vorherige Anrufung der Eigentümerversammlung nicht zugemutet werden kann oder aber der Versuch, einen Mehrheitsbeschluss herbeizuführen, gescheitert ist. Hiervon konnte in diesem Verfahren auch noch zugunsten des anfechtenden Wohnungseigentümers ausgegangen werden. Nun aber ist zu beachten, dass § 26 Abs. 1 WEG zunächst nur besagt, dass die Eigentümergemeinschaft den Verwalter bei Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen darf. Auch bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ist noch nicht automatisch gesagt, dass die Eigentümergemeinschaft den Verwalter auch abberufen muss.

Link zur Entscheidung

OLG Celle, Beschluss vom 19.05.1999, 4 W 49/99

Fazit:

Auch bei Vorliegen eines wichtigen Grundes zur Abberufung des Verwalters kann also die Eigentümergemeinschaft im Hinblick etwa auf bisherige Leistungen oder Verdienste des bisherigen Verwalters und in Anbetracht der Ungewissheit über die Qualifikation eines neuen Verwalters von einer Abberufung absehen. Grenze ist aber auch hier der Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Entspricht die Abberufung des Verwalters nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, so hat jeder einzelne Wohnungseigentümer gegen die Eigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Abberufung des Verwalters.