Grundbesitz in Gemeinschaftseigentum / 2 Anwendbare Vorschriften

Welches Recht gilt?

Mitunter kommt es zwischen den gemeinschaftlich Berechtigten zum Streit, wenn etwa notwendige Erhaltungsmaßnahmen auf dem Gemeinschaftsgrundstück anfallen oder wenn einzelne Miteigentümer ihre Vorstellungen von der Gestaltung des Wegs verwirklichen, Absperrpfosten anbringen oder ähnliche Maßnahmen vornehmen wollen. Bestehen keine entsprechenden Miteigentümervereinbarungen, die diese Problemfälle regeln, muss auf die gesetzlichen Lösungen zurückgegriffen werden.

BGB-Vorschriften

Bei Wohnungseigentumsanlagen gibt es für die Behandlung des Gemeinschaftseigentums spezielle gesetzliche Regelungen. Diese fehlen jedoch für "normale" Hausgrundstücke. Daher gilt hier das (allgemeine) Recht für Gemeinschaften nach Bruchteilen (§§ 741 ff. BGB), deren Rechtsverhältnis sich nach den §§ 741 ff. i. V. m. §§ 1008 – 1011 BGB bestimmt. Es regelt die Rechte und Pflichten der Teilhaber – so nennt das Gesetz die Mitglieder einer solchen Gemeinschaft. Diese Vorschriften können auch zur Anwendung kommen, wenn es bei der WEG-Gemeinschaft um die Verwaltung grundstücksübergreifender Anlagen und Einrichtungen geht.^[1]

Die besondere Bedeutung dieser Vorschriften liegt auch darin, dass in zahlreichen anderen Gesetzesbestimmungen hierauf verwiesen wird. So sind die §§ 741 ff. BGB etwa bei einer Grenzanlage (vgl. § 922 S. 4 BGB), auf die Auseinandersetzung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und der Erbengemeinschaft (vgl. § 2038 Abs. 2 BGB) oder auf die Kostentragungspflicht bei der Dienstbarkeit^[2] entsprechend anwendbar.

Hinweis

Hilfreiche Vereinbarungen

Nach dem gesetzlichen Modell ist die einfache Eigentümergemeinschaft ein Gebilde, das letztlich nur bei grundsätzlicher Einigkeit unter ihren Mitgliedern funktioniert und auf eine baldige Aufhebung ausgerichtet ist. Die von Gesetzes wegen lose Interessengemeinschaft kann und sollte über Miteigentümervereinbarungen ausgestaltet und verfestigt werden.^[3]

Nachbarrecht anwendbar

Für Nutzungsrechte mehrerer Bruchteilseigentümer kann auch Nachbarrecht gelten, wie im folgenden Fall:

Praxis-Beispiel

Anwendbarkeit des Nachbarrechts

Zu einer Reihenhaus-Eigentümergemeinschaft gehört eine Gartenfläche. Durch notariellen Vertrag sind räumlich abgegrenzte Teile dieser Fläche einzelnen Miteigentümern zur Nutzung zugewiesen. Nach vielen Jahren verlangte einer der Hausbesitzer von seinem Nachbarn die Beseitigung zahlreicher Anpflanzungen an der "Grenze" zwischen ihren jeweiligen Nutzungsflächen.

Seine Klage hatte nur teilweise Erfolg. Der BGH^[4] gesteht dem Kläger zwar grundsätzlich den geltend gemachten Anspruch zu, weil die Grundsätze des Landesnachbarrechts anzuwenden sind, wie dies für das Wohnungseigentum seit Langem anerkannt ist. Doch gilt auch in einem solchen Fall zugunsten des Nachbarn die landesrechtliche (häufig 6-jährige) Ausschlussfrist.

DDR-Recht

Für die neuen Bundesländer gilt: Auf eine am 3.10.1990, dem Tag des Beitritts, bestehende Bruchteilsgemeinschaft finden von diesem Zeitpunkt an die Vorschriften des BGB Anwendung (Art. 232 § 9 EGBGB). Für die Abwicklung von Gemeinschaften, die am 3.10.1990 bereits beendet waren, gilt das frühere DDR-Recht (§§ 34 ff. ZGB).

Steuerrecht

Steuerrechtlich ist zu beachten, dass eine Bruchteilsgemeinschaft nicht Unternehmer sein kann. Es liegen vielmehr zivil- und umsatzsteuerrechtlich durch die Gemeinschafter als jeweiliger Unternehmer anteilig erbrachte Leistungen vor.^[5]

Damit entfallen Wertungswidersprüche, wie sie sich ergeben können, wenn die Gemeinschaft etwa bei einer gemeinsamen Vermietung an Dritte als steuerrechtsfähiger Unternehmer anzusehen wäre, während diese Steuerrechtsfähigkeit bei einem Fehlen einer Unternehmerstellung der Gemeinschaft einem Vorsteuerabzug beim Gemeinschafter nicht entgegensteht.

[1] Dazu Drasdo, ZWE 2017, S. 155.

[2] BGH, Urteil v. 12.11.2004, V ZR 42/04, NJW 2005 S. 894.

[3] Eingehend Tschon, RNotZ 2006, S. 205; ferner unten Abschnitt 3.

[4] BGH, Urteil v. 28.9.2007, V ZR 276/06, NJW 2007 S. 3636; dazu NJW-Spezial 2007 S. 595.

[5] BFH, Urteil v. 22.11.2018, V R 65/17, NJW 2019 S. 701 (Änderung der Rechtsprechung); vgl. auch BFH, Urteil v. 20.9.2018, IV R 6/16, NZM 2019 S. 186 (Betrieb eines Blockheizkraftwerks).