Grundbesitz in Gemeinschaftseigentum

Zusammenfassung

Überblick

Bei der Errichtung von Mehrhaus- und Eigentumswohnanlagen ergeben sich regelmäßig Flächen, die der gemeinsamen Nutzung der Miteigentümer dienen. Bei einer solchen gemeinschaftlichen Teilung eines Grundstücks sind viele Streitpunkte möglich. Insbesondere die Nutzungsrechte, Kosten und Lasten können und sollten klar geregelt sein. Anderenfalls hilft die gesetzliche Regelung – bis hin zur Beendigung der Gemeinschaft.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Einschlägig ist hier das Recht der Gemeinschaften nach Bruchteilen gem. §§ 741 ff. BGB.

1 Bruchteilsgemeinschaft

1.1 Gemeinschaftsobjekte

Grundstück oft in Miteigentum

Grundstücke können aus unterschiedlichen Gründen im Miteigentum mehrerer Personen stehen (Bruchteilsgemeinschaft). Nicht immer handelt es sich dabei um Ehegatten oder Verwandte. Denn bei der zunehmend verdichteten Bebauung, etwa in Reihenhausanlagen, gibt es oft einzelne Grundstücke, die als Vorplatz vor Sammelgaragen, als Gartenfläche^[1] oder als privater Zufahrtsweg zu den angrenzenden Häusern dienen und im gemeinschaftlichen Eigentum der Anlieger stehen. Kommt eine Realteilung der Gemeinschaftsfläche – aus unterschiedlichen Gründen – nicht in Betracht, bilden die Miteigentümer eine Bruchteilsgemeinschaft. Ähnlich können die Berechtigten einer Grunddienstbarkeit und der Eigentümer des dienenden Grundstücks zur gleichberechtigten Mitbenutzung des Grundstücks befugt sein.^[2]

Doch geht es nicht nur um Grundstücksflächen. So kann beispielsweise der Interessenverband mehrerer Eigentümer an einer gemeinschaftlich genutzten Heizungsanlage als eine solche Bruchteilsgemeinschaft anzusehen sein.^[3]

[1] Dazu BGH, Urteil v. 28.9.2007, V ZR 276/06, NJW 2007 S. 3636.

[2] Dazu BGH, Urteil v. 8.3.2019, V ZR 343/17, NJW 2019 S. 261.

[3] OLG Celle, Urteil v. 12.12.2012, 4 U 70/12, ZMR 2013 S. 492; LG Stade, Urteil v. 3.4.2012, 4 O 317/11, BeckRS 2012, 15115; vgl. auch BGH, Urteil v. 10.4.2019, VIII ZR 250/17, NJW-RR 2019 S. 977.

1.2 Wesen und Voraussetzungen

Berechtigung

Voraussetzung der Gemeinschaft ist die Berechtigung zu ideellen Bruchteilen i. S. v. § 741 BGB. Ausgangspunkt für die Annahme einer Gemeinschaft ist daher ein Recht, das den Beteiligten gemeinschaftlich zusteht. Meist liegen der Berechtigung vertragliche Vereinbarungen zugrunde.^[1] So führt der gemeinschaftliche Erwerb und die rechtsgeschäftliche Begründung gemeinschaftlicher Forderungen etwa bei Vermietung oder Verpachtung einer in Miteigentum stehenden Sache zur Entstehung einer Gemeinschaft.^[2]

Rechte des Einzelnen

Der gemeinschaftliche Gegenstand bleibt als solcher ungeteilt, geteilt ist lediglich die Rechtszuständigkeit. Am ganzen, ungeteilten Gegenstand kommt jedem Teilhaber ein durch die Mitberechtigung der anderen beschränktes Recht zu. Jeder Teilhaber kann seine Rechte nur insoweit wahrnehmen, als die Belange der Mitberechtigten nicht beeinträchtigt werden. Das Teilrecht äußert sich als ideeller, rein rechnerischer Bruchteil am gemeinschaftlichen Gegenstand. Über ihn im Ganzen können nur alle Teilhaber gemeinsam verfügen. Hingegen kann jeder Teilhaber seinen Anteil ohne Zustimmung der Mitberechtigten frei übertragen.^[3]

[1]

Dazu Abschnitt 3.

[2] BGH, Urteil v. 28.9. 2011 ,VIII ZR 242/10, NJW 2012 S. 63; Gehrlein in BeckOK-BGB, 50. Edition, 1.5.2019, § 741 Rn. 7.

[3] Gehrlein, a. a. O., Rn. 3; Erman/Aderhold, BGB, 15. Auflage 2017, § 741 Rn. 1.

1.3 Abgrenzung zur Gesamthand

Kein besonderer Zweck

Merkmal einer solchen Bruchteilsgemeinschaft ist zudem, dass die jeweiligen Mitglieder lediglich als Gruppe von Einzelpersonen ihre gemeinsamen Interessen an dem in Miteigentum stehenden Gegenstand wahrnehmen, jedoch darüber hinaus keinen weitergehenden Zweck verfolgen – wie etwa bei einer Gesellschaft. Damit unterscheidet sie sich von der Gesamthandsgemeinschaft, die beispielsweise zwischen Miterben^[1] oder Mitgliedern einer Personengesellschaft besteht; hier ist die Rechtszuständigkeit ungeteilt. Es gelten grundsätzlich andere Rechtsvorschriften.

Bei Eigentum mehrerer an einer Sache ist Bruchteilseigentum der Regelfall. Dies gilt auch für den Erwerb von Grundbesitz.^[2]

[1]

Vgl. "Grundbesitz in Erbengemeinschaft: Verwaltung des Nachlasses".

[2] Dazu Raff, NZFam 2018, S. 768 mit ausführlichem Vergleich zwischen Miteigentum und einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

1.4 Sonderfall: Versorgungsleitungen

Kein besonderer Zweck

Umstritten ist, ob auch hinsichtlich eines einheitlichen, die gemeinsame Grundstücksgrenze überschreitenden Entwässerungsrohrsystems zwischen den Eigentümern der Grundstücke auch ohne eine Vereinbarung eine Bruchteilsgemeinschaft besteht. Dies wurde lange Zeit bejaht.^[1]

Doch jüngst entschied der BGH: Das Vorhandensein von Leitungen, die Grundstücksgrenzen überschreiten und der Versorgung verschiedener Grundstücke dienen, begründet für sich genommen keine zwischen den Grundstückseigentümern bestehende Rechtsgemeinschaft.^[2]

Doch auch die bloße Vereinbarung, die es einem Grundstückseigentümer erlaubt, sein ansonsten nicht an den öffentlichen Abwasserkanal angeschlossenes Grundstück mit einer auf eigene Kosten errichteten Leitung an die Abwasserleitung des Nachbarn anzuschließen, b...