Grundbesitz in Gemeinschaftseigentum / 3 Miteigentümervereinbarung

3.1 Sinn und Zweck

Gesetzliche Regelung

Das vom Gesetzgeber für die Bruchteilsgemeinschaft bereitgestellte Instrumentarium betrifft insbesondere die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Gegenstands, die Lasten- und Kostentragung, die Verfügung über den Miteigentumsanteil sowie die Aufhebung und Teilung der Gemeinschaft. Nach diesem gesetzlichen Modell ist die einfache Eigentümergemeinschaft eher auf Aufhebung und Teilung ausgerichtet. Daher eignet sich die Bruchteilsgemeinschaft für Gemeinschaften, in denen aufgrund eines ausgeprägten Grundkonsenses unter den Mitgliedern eine einheitliche Willensbildung und -durchsetzung erwartet werden kann. Dies ist typischerweise innerhalb festgefügter Lebensgemeinschaften wie beispielsweise zwischen Eheleuten oder in der Familie anzunehmen, selten jedoch unter fremden Dritten.^[1]

Den Miteigentümern steht es in solchen Fällen aber offen, ihre Rechtsbeziehungen auszugestalten und zu verfestigen. Hierzu bedient man sich in aller Regel der Miteigentümervereinbarung.

[1] Tschon, RNotZ 2006, S. 205, 209.

3.2 Wirkung der Vereinbarung

Vertragliche Regelung

Miteigentümervereinbarungen sind grundsätzlich rein schuldrechtlicher Natur. Als solche wirken sie nur inter partes, das heißt ausschließlich zwischen den Miteigentümern, die die jeweilige Vereinbarung geschlossen haben. Sie entfalten demnach keine Bindungswirkung für oder gegen Sondernachfolger eines Miteigentümers, es sei denn, dieser übernimmt – explizit oder konkludent – die in der Miteigentümervereinbarung verankerten Rechte und Pflichten durch gesonderte Erklärung.

Drittwirkung

Diese Drittwirkung dieser eigentlich nur schuldrechtlichen Miteigentümervereinbarungen will der Eigentümergemeinschaft den Fortbestand des inneren Status sichern, auf den sich die Miteigentümer einmal verständigt haben. Bei Grundstückseigentum setzt die Drittwirkung dieser Miteigentümervereinbarungen gegen Sondernachfolger indes nach § 1010 Abs. 1 BGB die Eintragung im Grundbuch voraus. Ohne eine solche Eintragung ist der Sondernachfolger selbst dann nicht an die getroffene Miteigentümervereinbarung gebunden, wenn er diese bei Erwerb des Miteigentumsanteils kannte.^[1]

Wirksamkeit

Die Eintragung erfolgt in Abteilung II des Grundbuchs. Für die Eintragung bedarf es einer zumindest öffentlich beglaubigten Eintragungsbewilligung des Miteigentümers, dessen Miteigentumsanteil belastet werden soll (§§ 19, 29 GBO). Mit Rücksicht auf das Erfordernis der sachenrechtlichen Bestimmtheit muss die Miteigentümervereinbarung inhaltlich hinreichend präzise sein. Es ist hierzu nicht erforderlich, den gesamten Inhalt der Miteigentümervereinbarung im Grundbuch anzugeben. Eine schlagwortartige Bezeichnung genügt. Die Eintragung muss jedoch die rechtliche Tragweite der Belastung deutlich machen.^[2]

Praxis-Tipp

Notarielle Beurkundung

Sollen die Miteigentümer schon vor Eintragung im Grundbuch an die Pflichten aus der Miteigentümervereinbarung gebunden sein, empfiehlt es sich, die Miteigentümervereinbarung notariell zu beurkunden (§ 873 Abs. 2 BGB).

[1] Tschon, a. a. O., S. 209.

[2] Tschon, a. a. O., S. 210.

3.3 Inhalt

Was kann vereinbart werden?

Aufgrund der allgemeinen Vertragsfreiheit können Miteigentümervereinbarungen als rein schuldrechtliche Abreden grundsätzlich beliebige Inhalte zum Gegenstand haben. Inhaltliche Einschränkungen ergeben sich dann, wenn die Miteigentümervereinbarung auch für und wider die Sondernachfolger gelten soll. Eine solche Drittwirkung können ausschließlich Miteigentümervereinbarungen entfalten, die die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Gegenstands oder aber den Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft regeln. Nicht drittwirkend sind zum Beispiel Miteigentümervereinbarungen, die nur die Durchführung der Teilung oder besondere Schadensersatzpflichten der Miteigentümer betreffen.^[1]

[1] Tschon, a. a. O., S. 211.