Grundbesitz in Gemeinschaftseigentum / 7.1 Aufhebung der Gemeinschaft

7.1.1 Recht auf Aufhebung

Aufhebungsanspruch jedes Teilhabers

Die Bruchteilsgemeinschaft endet im Allgemeinen durch einen Beschluss der Teilhaber über die Aufhebung der Gemeinschaft. Jeder Teilhaber kann grundsätzlich jederzeit die Aufhebung verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Dabei werden die Voraussetzungen des Aufhebungsanspruchs (das Ob der Beendigung) in §§ 749 – 751 BGB geregelt. Der Inhalt des Aufhebungsanspruchs (das Wie der Beendigung) ergibt sich aus §§ 752 – 754 BGB.

Allerdings kann – und das wird bei Gemeinschaftsgrundstücken häufig der Fall sein – das Aufhebungsrecht durch Vereinbarung für immer oder auf Zeit ausgeschlossen sein. In diesem Fall darf die Aufhebung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes verlangt werden (§ 749 Abs. 2 Satz 1 BGB).^[1]

Durch Verzicht kann die Gemeinschaft nicht beendet werden. Zwar ist die Aufhebung der Gemeinschaft grundsätzlich möglich, aber nicht aufgrund der einseitigen Erklärung einzelner Teilhaber. Sie erfordert vielmehr einen auf die Beendigung der Gemeinschaft zielenden einstimmigen Beschluss oder eine Vereinbarung aller Teilhaber.^[2]

Ehescheidung

Bei Scheitern der Ehe hat jeder Ehegatte Anspruch auf Aufhebung der bestehenden Gemeinschaft sowie auf hälftige Teilhabe an dem Gemeinschaftsvermögen. Die bestehende Bruchteilsgemeinschaft an der Immobilie erfasst ggf. auch das Bausparguthaben.^[3]

Beabsichtigt ein Miteigentümer-Ehegatte die Aufhebung der Gemeinschaft an einem ehelichen Grundstück, hat er gegenüber dem anderen Miteigentümer gemäß § 749 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf die Vornahme der für die Aufhebung erforderlichen Mitwirkungshandlungen.^[4]

[1] Dazu eingehend OLG Hamburg, Urteil v. 1.6.2001, 11 U 47/01, NJW-RR 2002 S. 1166.

[2] BGH, Beschluss v. 10.5.2007, V ZB 6/07, NJW 2007 S. 2254.

[3] OLG Koblenz, Beschluss v. 21.2.2018, 13 UF 52/18, BeckRS 2018, 42868.

[4] OLG Schleswig, Beschluss v. 20.4.2016, 15 UF 84/15, juris.

7.1.2 Vertraglicher Ausschluss

Grundbucheintragung möglich

Für den vertraglichen Ausschluss des Aufhebungsanspruchs gilt: Die dingliche Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern tritt nur dann ein, wenn die getroffene Bestimmung im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB). Als "Sondernachfolger" i. S. d. § 1010 BGB gilt – ebenso wie bei § 746 BGB – auch der Pfändungspfandgläubiger.^[1]

Stillschweigender Ausschluss möglich

Der Anspruch auf Aufhebung einer Gemeinschaft kann auch stillschweigend ausgeschlossen sein. Ob beispielsweise die Miteigentümer eines der Erschließung ihrer Grundstücke dienenden Privatwegs stillschweigend ein rechtsgeschäftliches Teilungsverbot vereinbart haben, ist im jeweiligen Einzelfall zu entscheiden.^[2]

[1] LG Frankfurt/M., Beschluss v. 21.12.2010, 9 T 482/10, Rpfleger 2011 S. 684.

[2] BGH, Beschluss v. 12.11.2007, II ZR 293/06, NZM 2008 S. 181.

7.1.3 Wichtiger Aufhebungsgrund

Änderung der Verhältnisse?

Wichtige Gründe können im Verhalten eines Teilhabers begründet sein, wenn dieses den Verbleib in der Gemeinschaft unzumutbar macht. So ist ein wichtiger Grund für die Aufhebung z. B. anzunehmen, wenn einem Teilhaber der ihm zustehende Gebrauch des Grundstücks unmöglich gemacht wird^[1] oder wenn die übrigen Teilhaber eine sachgerechte Verwaltungs- und Benutzungsregelung verweigern.

Der wichtige Grund kann aber auch auf objektiven Gegebenheiten oder auf persönlichen Verhältnissen dessen, der die Aufhebung verlangt, beruhen. So bei einer für die Gemeinschaft wesentlichen Änderung der Umstände, etwa bei Zweckentfremdung eines gemeinschaftlichen Weges durch wegerechtliche Maßnahmen.^[2]

Einzelfälle

Insoweit gelten allerdings nach der Rechtsprechung des BGH^[3] strenge Anforderungen.

Praxis-Beispiel

Fehlende Aufhebungsgründe

Nutzungsregelung bindend

Unterschied zum WEG

Kein wichtiger Grund für eine Aufhebung der Gemeinschaft liegt etwa vor, wenn die Miteigentümer eines Appartementhotels mehrheitlich beschlossen haben, das Hotel insgesamt zu verpachten, und ein Miteigentümer das ihm in der Gemeinschaftsordnung zu alleiniger Nutzung zugeordnete Appartement ohne Einschränkung weiterhin selbst bewohnen möchte. Hier liegt nach Ansicht des BGH keine faktische Nutzungsvereitelung vor, sondern (nur) eine Beschränkung des Eigengebrauchs durch eine wirksam beschlossene Nutzungsregelung. Eine solche muss der Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft grundsätzlich hinnehmen. Darin unterscheidet sie sich gerade von der Wohnungseigentumsgemeinschaft nach dem WEG. Der überstimmte Miteigentümer hat lediglich die Möglichkeit, auf Feststellung der Unwirksamkeit des Mehrheitsbeschlusses zu klagen.

Streit allein genügt nicht

Auch ständige Streitereien zwischen den Teilhabern reichen nicht ohne Weiteres aus. Nach Meinung des BGH^[4] ist die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht bereits dann unzumutbar, wenn Uneinigkeit oder Feindschaft zwischen den Betroffenen besteht.^[5]

Tod eines Miteigentümers

Ferner stellt es keinen wichtigen Grund zur Aufhebung der Gemeinschaft dar, wenn ein Miteigentümer verstirbt.^[6]

[1] BGH, Urteil v. 29.1.1962, II ZR 3/60, WM 1962 S. 465.

[2] Schmidt in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 749 Rn. 12.

[3] BGH, Urteil v. 14.11.1994,...