Grunddienstbarkeit (WEMoG) / 4 Erlöschen/Aufhebung

Mit der Verjährung des Beseitigungsanspruchs erlischt die Grunddienstbarkeit nach § 1028 Abs. 1 Satz 2 BGB nur dann insgesamt, wenn die Ausübung der durch sie gewährten Berechtigung aufgrund der Beeinträchtigung der Anlage gar nicht mehr möglich ist; wird die Dienstbarkeit durch die Anlage nur teilweise beeinträchtigt, dann erlischt sie nur hinsichtlich des von der Beeinträchtigung betroffenen Teils und bleibt im Übrigen bestehen.^[1]

Eine Dienstbarkeit, die außerhalb des Grundbuchs entstanden, aber nicht eingetragen ist, erlischt durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren nach §§ 52 Abs. 1 Satz 2, 91 Abs. 1 ZVG.^[2]

Da die Grunddienstbarkeit grundsätzlich befristet begründet werden kann, erlischt sie mit Fristablauf^[3] oder auch mit dem Eintritt einer auflösenden Bedingung, wie etwa der Insolvenz des Berechtigten.^[4] Durch Landesrecht kann geregelt sein, dass die Grunddienstbarkeit erlischt, wenn das zugrunde liegende Recht über 10 Jahre lang nicht ausgeübt wurde.^[5] Selbstverständlich genügt hierfür lediglich eine aktuelle Nichtausübung nicht.^[6] Fällt der Vorteil für das "herrschende" Grundstück weg, erlischt sie ebenfalls^[7] und selbstverständlich bei Teilung des "dienenden" Grundstücks, soweit das neu entstandene Teilgrundstück nicht betroffen ist.^[8]

Die Grunddienstbarkeit kann in erster Linie auch durch rechtsgeschäftliche Aufgabeerklärung des Berechtigten unter Erteilung einer Löschungsbewilligung aufgehoben werden.

Praxis-Beispiel

Erteilung einer Löschungsbewilligung

Zugunsten der Wohnungseigentümer der WEG "Hauptstraße" besteht eine Grunddienstbarkeit zur Nutzung von Kfz-Stellplätzen auf dem Nachbargrundstück der WEG "Erlenweg". Obwohl das Grundstück der WEG "Erlenweg" über Stellplätze verfügt, dürfen die Eigentümer dort nicht parken. Sie haben also größtes Interesse daran, dass die zugunsten der Eigentümer der WEG "Hauptstraße" bestehende Grunddienstbarkeit aufgehoben wird und bieten insoweit den Eigentümern der WEG "Hauptstraße" die Zahlung von 100.000 EUR für die Erteilung einer Löschungsbewilligung an. Die Wohnungseigentümer der WEG "Hauptstraße" beschließen die Löschungsbewilligung.

Der Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.^[9] Grunddienstbarkeiten sind "Bestandteile" des Grundstücks und somit Gemeinschaftseigentum. Die Verfügung über Gemeinschaftseigentum betrifft individuelle Rechte der Wohnungseigentümer, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht ausüben kann.^[10] Im Übrigen können durch Beschluss keine Leistungsverpflichtungen begründet werden. Schließlich muss jeder einzelne Wohnungseigentümer die Löschungsbewilligung erteilen. Für die rechtsgeschäftliche Aufgabe einer Grunddienstbarkeit bedarf es daher einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer.

Wird die Löschung einer Grunddienstbarkeit begehrt, die zugunsten eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks besteht, so ist die auf § 894 BGB gestützte Klage gegen die Wohnungseigentümer als (gemeinschaftlich) Berechtigte zu richten; nur wenn es sich um Verwaltungsvermögen, d. h. um ein im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stehendes Grundstück handelt, ist diese die richtige Beklagte.^[11]

Das Erlöschen einer Grunddienstbarkeit droht dann, wenn auf dem belasteten Grundstück eine Anlage errichtet wird, durch die die Grunddienstbarkeit beeinträchtigt wird und der Berechtigte innerhalb unverjährter Frist nicht ihre Beseitigung geltend macht. Mit der Verjährung des Anspruchs erlischt die Dienstbarkeit.

Praxis-Beispiel

Grunddienstbarkeit droht zu erlöschen

Die Wohnungseigentümer der WEG "Erlenweg" haben genug vom Lärm und Dreck, der durch das Überfahren ihres Grundstücks durch die Eigentümer der WEG "Hauptstraße" entsteht und errichten kurzerhand Poller, sodass die Fläche nicht mehr befahren werden kann.

Innerhalb der 3-jährigen Regelverjährungsfrist nach §§ 195, 199 BGB müssen die Eigentümer der WEG "Hauptstraße" nun aktiv werden, ansonsten droht das Erlöschen ihrer Grunddienstbarkeit.

Mit der Verjährung des Beseitigungsanspruchs erlischt die Grunddienstbarkeit nach § 1028 Abs. 1 Satz 2 BGB nur dann insgesamt, wenn die Ausübung der durch sie gewährten Berechtigung aufgrund der Beeinträchtigung durch die Anlage gar nicht mehr möglich ist; wird die Dienstbarkeit durch die Anlage nur teilweise beeinträchtigt, dann erlischt sie nur hinsichtlich des von der Beeinträchtigung betroffenen Teils und bleibt im Übrigen bestehen.^[12]

Die Löschung einer Grunddienstbarkeit wegen Gegenstandslosigkeit nach § 84 GBO liegt im freien Ermessen des Grundbuchamts. Die Entscheidung des Grundbuchamts ist unanfechtbar.^[13]

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[1] BGH, Urteil v. 20.1.2023, V ZR 65/22; OLG Oldenburg, Beschluss v. 20.7.2022, 12 W 38/22.

[2] BGH, Urteil v. 20.7.2018, V ZR 199/17.

[3] OLG Celle, Beschluss v. 26.3.2014, 4 W 51/14, ZWE 2014, 207.

[4] BGH, Urteil v. 7.4.2011, V ZB 11/10, NZI 2011, 534.

[5] Z. B. Art. 56 Abs. 3 Bay AGBGB; BayObLG, Beschluss v. 16.10.2003, 2Z BR 187/03, RPfleger 2004, 156.

[6] BGH, Beschluss v. 15.5.2014,V ZB 2/14, NZM 2014, 806.

[7] BGH, Urteil...