"Kernstück" des Grundbuchs
Bei Darlehen in größerem Umfang gibt sich der Gläubiger regelmäßig nicht mit der persönlichen Haftung des Schuldners oder einer dritten Person, etwa eines Bürgen, zufrieden, sondern verlangt als Sicherheit die Verpfändung von Sachwerten.
Hierfür eignen sich Grundstücke wegen ihrer Wertbeständigkeit in besonderem Maße. So werden Kredite zum Wohnungsbau und Haus- und Grundstückskauf, für Betriebsinvestitionen und Warenlieferungen überwiegend durch Grundpfandrechte gesichert. Daher enthält fast jedes Grundbuch Eintragungen in Abteilung III, die speziell für Grundpfandrechte reserviert ist.
Nur das Grundstück haftet
Das Grundpfandrecht lastet, wie schon der Name sagt, nur auf dem Grundbesitz. Der Eigentümer haftet aus der Grundschuld und Hypothek nicht persönlich. Er braucht lediglich die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu dulden.[1] Das bedeutet: Der Grundschuldgläubiger kann bei Fälligkeit der Grundschuld in das belastete Grundstück vollstrecken, um die Geldsumme beizutreiben, in deren Höhe die Grundschuld bestellt wurde.
Wichtige Unterscheidung
Das wird besonders deutlich, wenn das Grundpfandrecht – wie regelmäßig – eine Forderung sichert und der Eigentümer des belasteten Grundstücks und der Schuldner der zu sichernden Forderung personenverschieden sind: Der persönliche Schuldner haftet mit seinem gesamten privaten Vermögen, während der Eigentümer schlimmstenfalls mit der Verwertung des Grundstücks (durch Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung) rechnen muss. Umgekehrt kann man sagen, dass dem Gläubiger in diesem Fall 2 Ansprüche zustehen, die auseinanderzuhalten sind: Einmal der dingliche Anspruch aus dem Grundpfandrecht gegen den Eigentümer auf Duldung der Zwangsvollstreckung und zum anderen der schuldrechtliche Anspruch aus der Forderung gegen den persönlichen Schuldner auf Zahlung.
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