Grundpfandrechte: Grundschuld und Hypothek / 5 Immobilienverrentung

Umgekehrte Hypothek

Statt das schuldenfreie Haus den Erben zu hinterlassen, kann es auch zur Aufbesserung der eigenen Rente genutzt werden. Dies muss nicht unbedingt durch den – oft als schmerzlich empfundenen – Verkauf des Grundbesitzes (auf Rentenbasis) geschehen. Möglich ist auch eine "umgekehrte Hypothek", wie sie in den USA bereits seit vielen Jahren üblich ist. Der Nutzer bleibt in der Regel Hauseigentümer, mit allen Rechten und Pflichten. Er muss also – wenn nichts anderes vereinbart ist – zukünftig für die Instandhaltungskosten einstehen. Erst nach seinem Tod geht das Eigentum an der Immobilie auf das Geldinstitut über, das zuvor die monatlichen Rentenzahlungen leistete. Die Bank trägt das Risiko eines langen Lebens des Kunden: Sie muss zahlen, auch wenn der Immobilienwert bereits aufgezehrt ist. Als Sicherheit dient eine Grundschuld. Zinsen und Tilgung werden gestundet. Die Schuldenlast baut sich – im Gegensatz zum normalen Baukredit – von Jahr zu Jahr auf, deshalb hat sich die Bezeichnung Umkehrhypothek entwickelt. Als Grenze dient der übliche Beleihungswert der Immobilie (50-80 % des Verkehrswerts). Entsprechende Finanzierungsmodelle sind als "Förder-Immobilienrente", "ImmoRentenPlus" oder dergleichen auf dem Markt. Ob sie sich durchsetzen, bleibt abzuwarten.

Voraussetzungen

Immobilieneigentümer müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um in den Genuss einer Umkehrhypothek kommen zu können. Zum einen muss der Grundbesitz (nahezu) schuldenfrei sein. Zudem vergeben die meisten Banken eine Umkehrhypothek erst an Personen, die mindestens 65 Jahre alt sind. Die Lebenserwartung jüngerer Personen ist so hoch, dass die Rente sehr gering ausfällt. Daher lohnt sich eine Umkehrhypothek meist erst bei Grundbesitzern im Alter von etwa 70 Jahren.

Vor- und Nachteile

Der eigentliche Vorteil der Umkehrhypothek besteht darin, dass der Eigentümer mithilfe seines Eigenheims wieder liquide werden kann. Doch dürften die Nachteile überwiegen. So wird diese "Versilberung" meist sehr teuer erkauft. Denn der Darlehenszins wie auch verschiedene Gebühren (z. B. die Abschlussgebühr oder die Rückversicherung der Bank gegen Langlebigkeit) vermindern die Auszahlungssumme erheblich. Auch kann die Immobilie nicht mehr für andere Zwecke als Sicherheit verwendet werden. Und schließlich werden etwaige Erben wenig begeistert sein von der erheblichen Reduzierung der Erbmasse.

Verrentung

Neben der Umkehrhypothek besteht als weitere Möglichkeit: Der Grundbesitzer veräußert sein Haus, behält aber ein lebenslanges Wohnrecht und erhält statt eines einmaligen Kaufpreises eine monatliche Rente.^[1] Inzwischen gibt es hierzu Online-Portale, die interessierte Verkäufer und Käufer zusammenführen wollen und Leibrentenberechnungen anbieten.^[2]

HuG rät

In jedem Fall ist es wichtig, sich über alle Finanzierungsvarianten gründlich zu informieren.^[3] Ein Notar ist hier ein geeigneter Ratgeber.

[1] Näher dazu Gr. 3 S. 177.

[2] Z. B. www.moderne-rente.de.

[3] Vgl. etwa "Finanztest" Heft 2/2012 S. 40.