Grundschuld: Bestellung – Übertragung – Sonderformen / 5.4 Risiken für Eigentümer

Vorsicht geboten

Das für den Sicherungsgeber mit der Trennung von Forderung und Grundschuld verbundene Risiko liegt auf der Hand: Die isolierte Abtretung der Grundschuld bewirkt, dass der Grundstückseigentümer gegenüber dem Erwerber der Grundschuld in vollem Umfang dinglich haftet, obwohl er ihm persönlich nichts schuldet und die Forderung möglicherweise nicht (mehr) besteht. Vor dieser Gefahr schützt auch die Sicherungsabrede nicht in jedem Fall. Eine doppelte Inanspruchnahme sowohl aus der Forderung als auch aus der Grundschuld muss der mit dem Schuldner personengleiche Eigentümer allerdings nicht befürchten: Gegenüber dem Gläubiger der Forderung kann er die Zahlung so lang verweigern, bis ihm die zur Löschung der Grundschuld erforderlichen Unterlagen – Zug um Zug gegen Zahlung – ausgehändigt werden. Diese Einrede kann er im Fall der Forderungsabtretung gem. § 404 BGB auch dem neuen Gläubiger entgegenhalten.

Achtung

Gefahr doppelter Inanspruchnahme

Problematisch ist jedoch der Fall, dass der Gläubiger die Grundschuld abtritt, nachdem er bereits wegen der Forderung (ganz oder teilweise) befriedigt worden ist. Kennt der Erwerber der Grundschuld zwar deren Sicherungscharakter, weiß er aber nicht, dass die Forderung nicht (mehr) besteht, kann er die Grundschuld gem. §§ 1157, 1192 BGB grundsätzlich "einredefrei" erwerben. Das bedeutet, dass der Eigentümer den Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld, den er gegenüber dem alten Gläubiger wegen der Erfüllung der persönlichen Forderung hatte, dem gutgläubigen Grundschulderwerber nicht entgegenhalten kann.

Schutz bei Sicherungsgrundschuld

Als sich vor geraumer Zeit "Kreditverkäufe" der Banken häuften und Hausbesitzer erhöhten Risiken ausgesetzt waren, hat der Gesetzgeber durch Einführung des "Risikobegrenzungsgesetzes"^[1] reagiert. Der gutgläubige einredefreie Erwerb von Sicherungsgrundschulden ist nunmehr weitgehend ausgeschlossen. Sämtliche Einreden aus dem zugrunde liegenden Sicherungsvertrag können auch dem neuen Gläubiger entgegengesetzt werden; keine Anwendung findet insoweit § 1157 Satz 2 BGB.^[2]

Insbesondere kann also gegenüber dem Erwerber eingewandt werden, die gesicherte Forderung sei bereits ganz oder teilweise erfüllt.

BGH hilft

Ergänzend hat der BGH^[3] entschieden: Der Zessionar (d. h. der neue Gläubiger) einer Sicherungsgrundschuld kann aus der Unterwerfungserklärung nur vorgehen, wenn er in den Sicherungsvertrag eintritt. Diese Voraussetzung sei im Klauselerteilungsverfahren nach §§ 795, 727 ZPO zu prüfen.

Ein solcher "Eintritt in den Sicherungsvertrag" kann auch durch Abschluss eines Vertrags zugunsten des Sicherungsgebers erfolgen.^[4]

[1] BGBl 2008 I S. 1666, in Kraft getreten am 19.8.2008.

[2] § 1192 Abs. 1a BGB n.  F.,

Eingehend Weller, JuS 2009, S. 969, 974.

[3] BGH, Urteil v. 30.3.2010, XI ZR 200/09, NJW 2010 S. 2041 = Rpfleger 2010 S. 414; dazu Herrler, BB 2010, S. 1931.

[4] BGH, Urteil v. 11.5.2012, V ZR 237/11, NJW 2012 S. 2354.