Grundschuld: Bestellung – Übertragung – Sonderformen / 6 Tilgung

Worauf wird gezahlt?

Wenn Zahlungen erbracht werden, ist zu unterscheiden, ob auf die Forderung oder die Grundschuld oder auf beide geleistet wird. Bei dieser Beurteilung ist auf die Interessenlage der Parteien abzustellen – allerdings müssen besondere Abreden im Sicherungsvertrag vorrangig berücksichtigt werden. Formularmäßige Verrechnungsabreden in Sicherungsverträgen, die bestimmen, dass Zahlungen nur auf die persönliche Forderung und nicht auf die Grundschuld angerechnet werden, binden den Schuldner jedoch nicht.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 28.5.1976, V ZR 208/75, NJW 1976 S. 2132.

6.1 Identität von Eigentümer und Schuldner

Zahlung auf Grundschuld

Ist der Eigentümer mit dem Schuldner personengleich und ist er auch Sicherungsgeber, so wird der auf die Grundschuld Leistende von der persönlichen Verpflichtung grundsätzlich nicht frei.^[1] Soweit er die Grundschuld ablöst, geht diese automatisch auf den Eigentümer über und wandelt sich in dessen Person von einer Fremd- in eine Eigentümergrundschuld um.^[2]

Tilgung der Forderung

Bei der Leistung des persönlichen Schuldners auf die Forderung erlischt diese zwar nach § 362 BGB, doch bleibt die sie sichernde Grundschuld aufgrund der fehlenden Akzessorietät zur Forderung unberührt. In diesem Fall hat aber der Grundstückseigentümer gegen den Grundschuldgläubiger regelmäßig einen Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld aus dem der Grundschuldbestellung zugrunde liegenden Sicherungsvertrag, weil der Sicherungszweck mit der Forderung weggefallen ist.^[3] Einem weiteren Begehren des Grundschuldgläubigers kann unter Umständen auch der Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegenstehen, wenn die Grundschuld keine Ansprüche mehr sichert.^[4]

Tilgungsumfang

Wird die gesamte Summe auf einmal gezahlt, geschieht dies i. d. R. auf Forderung und Grundschuld.^[5] Allerdings enthalten die Sicherungsverträge der Kreditinstitute regelmäßig eine das einseitige Tilgungsbestimmungsrecht nach § 366 Abs. 1 BGB ausschließende Tilgungsklausel, wonach Zahlungen des Schuldner-Eigentümers allein auf die gesicherte Forderung erfolgen. Für eine Doppeltilgung ist dann kein Raum. Teilzahlungen und Zahlungen aus laufender Geschäftsverbindung werden in aller Regel nur auf die Forderung geleistet^[6], die in entsprechender Höhe erlischt.

[1] BGH, Urteil v. 23.1.1996, XI ZR 75/94, NJW 1996 S. 1207, 1208 m.  w.  N.

[2] Zu der rechtlichen Begründung vgl. Weller, JuS 2009, S. 969, 971.

[3] Dazu Abschn. 2.8.

[4] BGH, Urteil v. 17.9.2002, VI ZR 147/01, NJW-RR 2003 S. 11, 12.

[5] Vgl. BGH, Urteil v. 9.5.1980, V ZR 89/79, NJW 1980 S. 2198.

[6] BGH, Urteil v. 13.1.1993, XII ZR 212/90, NJW-RR 1993 S. 386.

6.2 Verschiedenheit von Eigentümer und Schuldner

Zahlung des Eigentümers

Sind Eigentümer und Schuldner personenverschieden, gilt: Der Eigentümer zahlt regelmäßig, um die Grundschuld abzulösen, also auf die Grundschuld. Diese geht kraft Gesetzes auf den Eigentümer über und wird Eigentümergrundschuld. Die gesicherte Forderung erlischt nicht^[1]; sie geht auch nicht kraft Gesetzes auf den Eigentümer über.^[2] Jedoch kann dieser vom Gläubiger aufgrund des Sicherungsvertrags zum einen Berichtigung des Grundbuchs und darüber hinaus die Abtretung der Forderung gegen den persönlichen Schuldner verlangen, damit nunmehr er die Forderung gegen den Schuldner geltend machen kann.

Die Tilgungsbestimmung des Eigentümers ist auch dann maßgebend, wenn die Grundschuld mehrere Forderungen sichert und wenn sich diese gegen verschiedene Schuldner richten.^[3]

Zahlung des Schuldners

Der Schuldner will, falls nichts anderes vereinbart ist, mit seiner Zahlung regelmäßig die Forderung erfüllen. Dann erlischt die Forderung, während die Grundschuld bestehen bleibt. Allerdings ist der Gläubiger aufgrund des Sicherungsvertrags verpflichtet, die Grundschuld auf den Eigentümer zurückzuübertragen. Ebenso kann der Eigentümer dem Zessionar über § 1157 Satz 1 BGB die Einrede entgegenhalten, es sei kein Sicherungsfall gegeben, etwa weil das Darlehen ordnungsgemäß getilgt wurde.^[4]

Beweislast

Die Darlegungs- und Beweislast für das Erlöschen der gesicherten Forderung trifft stets den Sicherungsgeber.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 12.11.1986, V ZR 266/85, NJW 1987 S. 838, 839.

[2] BGH, Urteil v. 14.7.1988, V ZR 308/86, NJW 1988 S. 2730.

[3] BGH, Urteil v. 27.6.1995, XI ZR 213/94, WM 1995 S. 1663.

[4] Weller, JuS 2009, S. 969, 973.

[5] BGH, Urteil v. 7.12.1999, XI ZR 67/99, NJW 2000 S. 1108; vgl. auch OLG Saarbrücken, Urteil v. 18.1.2007, 8 U 298/05, NJOZ 2007 S. 3041.

6.3 Zahlung durch Dritten

Wichtig für Zwangsversteigerung

Leistet ein Dritter auf die Grundschuld, geht sie, wenn ihm ein Ablösungsrecht gem. §§ 1150, 268 BGB zustand, kraft Gesetzes auf ihn über. Die zugrunde liegende Forderung erlischt.

Die Möglichkeit der Ablösung ist vor allem in der Zwangsversteigerung von Bedeutung.^[1] Auch der Dritte darf nur in der Weise ablösen, wie das der Eigentümer hätte tun können; denn der Gläubiger darf nicht schlechter gestellt werden, als wenn der Eigentümer geleistet hätte.^[2]

Bereicherungsklage eingeschränkt

Der Grundstückseigentümer, der zum Zwecke der Abwendung der Zwangsvollstreckung eine auf seinem Grundstück last...