Zusammenfassung
Die Grundsteuer zählt zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks i. S. d. § 2 Nr. 1 BetrKV. Die Grundsteuer kann deshalb anteilig auf die Mieter umgelegt werden, falls im Mietvertrag eine wirksame Umlagevereinbarung getroffen worden ist.
Nicht umlagefähig sind diejenigen Steuern, Gebühren und Beiträge, die den Vermieter persönlich betreffen, wie z. B. die Vermögens- oder die Einkommensteuer. Gleiches gilt für die Realsteuern, wie z. B. die Gewerbesteuer, die auch dann nicht umlagefähig ist, wenn das Grundstück zum Betriebsvermögen gehört.
1 Umlagebetrag
Umlagefähig ist nur derjenige Steuerbetrag, der dem Vermieter tatsächlich entsteht.
Dem Gebäudeeigentümer wird ein Teil der Grundsteuer erlassen, wenn der Rohertrag des Grundstücks im Veranlagungszeitraum ohne Verschulden des Eigentümers gemindert ist.
Verringerter Grundstücksrohertrag
Dazu zählt der Leerstand einer Mietwohnung.
Nach § 34 Abs. 1 GrStG gilt folgende Regelung:
- Eine Minderung des Rohertrags um mehr als 50 % führt zu einem Erlass der Grundsteuer in Höhe von 25 %.
- Eine Minderung des Rohertrags um 100 % führt zu einem Erlass der Grundsteuer in Höhe von 50 %.
Stichtag für die Ermittlung des "normalen Rohertrags" sind bei bebauten Grundstücken die Verhältnisse zu Beginn des Erlasszeitraums. Zu diesem Zeitpunkt wird die übliche Jahresrohmiete geschätzt. Dabei kommt es darauf an, wie die Flächen (Wohn- oder Gewerbeflächen) genutzt werden könnten.
Jahresrohmiete ermitteln
Der Vermieter beantragt am 3.3.2022 einen Grundsteuererlass für 2021. Die übliche Jahresrohmiete zum Stichtag 1.1.2021 wird geschätzt. Danach wird der Differenzbetrag zu der tatsächlich erwirtschafteten Jahresrohmiete berechnet.
Antrag bis 31. März stellen
Wer zu spät kommt, verliert seine Ansprüche. Der Antrag auf Grundsteuererlass muss bis spätestens 31. März für das Vorjahr eingereicht werden. Der Antrag für 2022 muss also bis spätestens 31.3.2023 bei der Gemeinde vorliegen. Fällt das Fristende auf einen Sonntag/Feiertag, ist der Antrag spätestens am nächsten Werktag zu stellen.
Soweit dem Vermieter eine Grundsteuervergünstigung gewährt wird, ist nur die aufgrund der Vergünstigung zu zahlende niedrigere Grundsteuer umlagefähig. Entfällt die Vergünstigung, kann die volle Grundsteuer umgelegt werden.
Abrechnung erhöhter Grundsteuer
Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, so kann die erhöhte Grundsteuer bei wirksamer Umlagevereinbarung in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden, ohne dass eine gesonderte Erhöhungserklärung erforderlich wäre.
Der Wegfall einer Grundsteuervergünstigung ist als Erhöhung der Grundsteuer anzusehen. Der Erhöhungsbetrag kann deshalb auch dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag keine Umlagevereinbarung enthalten ist.
1.1 Nachveranlagung
Wird die Grundsteuer im Wege der Nachveranlagung erhoben, so ist zu unterscheiden:
1.1.1 Betriebskostenpauschale
Haben die Parteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart, so gilt § 560 Abs. 2 BGB. Danach können Betriebskosten rückwirkend auf den Mieter umgelegt werden. Es dürfen allerdings nur diejenigen Mieter belastet werden, die im Rückwirkungszeitraum bereits im Haus gewohnt haben. Erforderlich ist, dass der Vermieter innerhalb von 3 Monaten nach Zugang des Grundsteuerbescheids eine Erhöhungserklärung abgibt; in diesem Fall wirkt die Erhöhung auf den Beginn des der Erhöhungserklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück.
Rückwirkungszeitraum
Ist dem Vermieter am 20. Juli 2022 ein Grundsteuerbescheid zugegangen, in dem eine erhöhte Grundsteuer für die Jahre 2019 bis 2022 festgesetzt wird, so muss dem Mieter spätestens am 20. Oktober 2022 eine Erhöhungserklärung zugehen. In diesem Fall kann der Erhöhungsbetrag betreffend die Jahre 2021 und 2022 umgelegt werden. Die erhöhten Beträge für die Jahre 2019 und 2020 können nicht mehr umgelegt werden.
1.1.2 Betriebskostenvorauszahlung
Bei der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen kann die im Wirtschaftsjahr angefallene Grundsteuer in voller Höhe in die Betriebskostenabrechnung eingesetzt werden. Auch hier dürfen nur diejenigen Mieter belastet werden, die im Rückwirkungszeitraum bereits im Haus gewohnt haben. Auf den Zeitraum der Rückwirkung kommt es nicht an. Der Vermieter hat gegenüber dem Mieter auch keine Verpflichtung, auf eine zeitnahe Anpassung der Grundsteuer durch die Finanzbehörden hinzuwirken.
Nachforderung innerhalb Frist von 3 Monaten stellen
Der Vermieter kann den Mehrbetrag auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist auf den Mieter umlegen, weil er die Überschreitung dieser Frist nicht zu vertreten hat. Jedoch muss die Nachforderung bei der Wohnraummiete innerhalb einer Frist von 3 Monaten ab Kenntnis der Grundsteuerbescheide geltend gemacht werden.
Das Nachforderungsrecht besteht auch dann, wenn der Mieter die ursprüngliche Abrechnung bereits bezahlt hat und das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Korrektur nicht mehr besteht.