GRUNDSTEUERNACHFORDERUNG - Betriebskostenabrechnung bei nachträglich erhöhter Grundsteuer

Leitsatz

Die nachträgliche Umlage von rückwirkend erhöhter Grundsteuer ist auch ohne Vorbehalt der Nachforderung zulässig. Zumindest nach der Mietrechtsreform ist davon auszugehen, dass Abrechnungen lediglich nach dem Zeitabgrenzungsprinzip zu erstellen sind.

Fakten:

Nach Beendigung des Mietverhältnisses am 31.12.2001 verlangte der Mieter Freigabe des Mietkautionskontos. Der Vermieter machte demgegenüber ein Zurückbehaltungsrecht wegen der mit Grundsteuerbescheiden vom 5.12.2002 und 8.1.2003 für die Jahre 1998 bis 2001 nachträglich erhobenen Grundsteuer geltend. Das Gericht gibt dem Vermieter Recht: Selbst wenn die Abrechnungen nach dem Zeitabgrenzungsprinzip erstellt worden sein sollten, ist die Nachforderung nicht ausgeschlossen, denn im Zeitpunkt der Abrechnungen für die Jahre 1998 bis 2000 lag hinsichtlich der Grundsteuer noch keine Belastung vor. Die Nachforderung ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter sich die Nachforderung nicht vorbehalten hatte. Das nachträgliche Geltendmachen von Nebenkosten war unter altem Recht nach herrschender Meinung auch ohne vorangegangenen Vorbehalt möglich, wenn die nachträglichen Forderungen im Zeitpunkt der Abrechnung noch gar nicht entstanden waren. Der Mieter kann auch nicht einen Vorbehalt fordern, um sich auf eventuelle Nachforderungen einstellen zu können, denn ein Vorbehalt macht nur dann Sinn, wenn der Vermieter bei der Abrechnung weiß, dass gegebenenfalls noch weitere Rechnungspositionen zu berücksichtigen sind. Ist dies aber ungewiss, könnte er nur einen allgemeinen Vorbehalt machen, der dem Mieter aber die Einschätzung erlaubt, ob und gegebenenfalls wie viel nachgefordert wird. Die Nachforderung scheitert auch nicht an § 4 MGH, weil diese Vorschrift nur auf Bruttomieten Anwendung fand, nicht jedoch auf Betriebskostenvorauszahlungen und eine analoge Anwendung des § 4 MHG schied aus, weil es nicht um Nachforderungen geht, sondern um die Anpassung der Miete an die veränderten Betriebskosten.

Link zur Entscheidung

LG Berlin, Urteil vom 30.08.2005, 65 S 90/05

Fazit:

Letztlich lässt der BGH nachträgliche Korrekturen der Betriebskostenabrechnung bei fehlendem Verschulden zu und begrenzt diese nur durch die Höhe des ursprünglichen Nachzahlungsbetrags. Nach Erstellung der Abrechnung sind Nachforderungen aber nur bei mangelndem Verschulden, etwa wegen nachträglicher Grundsteuererhöhung möglich. Der Vermieter kann allenfalls versuchen, die Betriebskostenabrechnung unter Hinweis auf Unvollständigkeit zu "vervollständigen".