Güterrecht / 3.4.18 Immobilien

Rz. 130

Immobilien, also Grundstücke, bebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen, werden selbstverständlich bei der Ermittlung des Vermögens berücksichtigt. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, Einsicht in das Grundbuch oder die Einholung eines Grundbuchaufzuges zur Aufklärung der Eigentumsverhältnisse einzuholen.

Rz. 131

Die Bewertung von Immobilien richtet sich nach dem Verkehrswert. Die Wertermittlung erfolgte früher nach der WertermittlungsVO in Verbindung mit den dazu erlassenen Richtlinien. Der Gesetzgeber hat diese WertermittlungsVO mittlerweile ersetzt durch die am 1.7.2010 in Kraft getretene Immobilienwertermittlungsverordnung. Am 1.1.2022 ist die neue Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14.7.2021^[158] – ImmoWertV 2021 – in Kraft getreten. Mit der neuen Verordnung soll stärker als bislang sichergestellt werden, dass insbesondere die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen der für die Wertermittlung erforderlichen Daten bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen erfolgt. Grundsätzlich kann für die Bewertung von Grundstücken auf die Immobilienwertermittlungsverordnung zurückgegriffen werden.^[159]

In der Praxis wird oft auf den Gutachterausschuss der örtlichen Kommunalverwaltung zurückgegriffen.

Rz. 132

Zur Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren heranzuziehen, das jeweilige Verfahren ist nach Lage des Einzelfalles auszuwählen. Das Ergebnis ist einer kritischen Überprüfung zu unterziehen und – sofern es geboten erscheint – entsprechend anzupassen. In der Regel werden selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser nach dem Sachwertverfahren bewertet^[160], während bei Renditeobjekten, also insbesondere vermieteten Immobilien, eher das Ertragswertverfahren zur Anwendung gelangt.^[161]

Hinweis

Eine nach dem Endstichtag anfallende Vorfälligkeitsentschädigung ist bei der Beendigung des Güterstands genauso wenig zu berücksichtigen wie es Zinsbelastungen sind, die bei einer Darlehensvaluta erst nach dem Stichtag eintreten.^[162]

Zu berücksichtigen ist jedoch eine etwaige latente Steuerlast.

Rz. 133

Eine Besonderheit bildet das so genannte Erbbaurecht. In der Regel handelt es sich bei dem mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstück um ein bebautes Grundstück. Entsprechend den vorstehenden Ausführungen ist auch bei diesen Immobilien grundsätzlich zunächst der Sachwert zu bestimmen. Dieser Wert ist dann unter Berücksichtigung der Höhe des Erbbauzinses und der Restlaufzeit des Erbbaurechts zu korrigieren. Nähere Einzelheiten enthalten die §§ 48 f. der seit dem 1.1. 2022 geltenden ImmoWertV.

Empfehlung:

In der Praxis kommt es häufig vor, dass zwischen den Ehegatten eine Vereinbarung getroffen wird, dass der zwischen ihnen streitige Wert einer Immobilie durch ein Sachverständigengutachten verbindlich festgestellt werden soll (Schiedsgutachten). Da eine derartige Vereinbarung unmittelbare Auswirkungen auf die Berechnung des Zugewinns hat, bedarf sie zu ihrer Wirksamkeit vor Rechtskraft des Scheidungsbeschlusses gemäß § 1378 Abs. 3 Satz 2 BGB der notariellen Beurkundung oder im Rahmen einer Ehesache der gerichtlichen Protokollierung. Derartiges unterbleibt in der Praxis regelmäßig – mit dieser Argumentation kann ein missliebiges Ergebnis eines Sachverständigengutachtens angegriffen werden.

[158] BGBl I S. 2805.

[159] OLG Brandenburg, Beschluss v. 1.2.2022, 13 UF 100/18.

[160] BGH, Urteil v. 23.10.1985, IVb ZR 62/84, FamRZ,1986, 37.

[161] OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.7.1988, 6 (9) UF 151/86, FamRZ 1989, 280.

[162] BGH, Beschluss v. 8.12.2021, XII ZB 402/20.