Haftpflichtversicherungsschutz für Haus- und Grundbesitzer / 4.2 Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung

Wer ein Mehrfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück besitzt oder ein Einfamilienhaus vermietet – und für den deshalb der durch die Privathaftpflichtversicherung gebotene Versicherungsschutz nicht ausreicht – sollte eine separate Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abschließen.

Letztere wäre grundsätzlich auch für Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung, die rechtlich als Zweifamilienhäuser gelten, erforderlich. Werden aber beide Wohnungen vom Versicherungsnehmer bewohnt und sind sie weder räumlich voneinander getrennt noch separat abgeschlossen, besteht bereits Deckung über eine herkömmliche Privathaftpflichtversicherung.

Haftung aus § 836 BGB

An dieser Stelle sei auf ein besonderes Haftungsrisiko von Immobilienbesitzern hingewiesen, das sich aus § 836 BGB ergibt. Erleiden Menschen oder Sachen durch den Einsturz eines Gebäudes oder durch die Ablösung von Teilen eines Gebäudes Schäden, so haftet der Hausbesitzer, es sei denn, dass er zur Schadensvorbeugung die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat. Beschädigt z. B. eine sich ablösende Markise ein parkendes Fahrzeug, muss der Hausbesitzer nachweisen, dass er das Gebäude, insbesondere auch die herabgefallenen Teile, fachgerecht hat anbringen und überprüfen lassen. Gelingt ihm dieser Nachweis nicht, gründet sich seine Haftung auf vermutetes Verschulden.

Der Versicherungsschutz bezieht sich auf die gesetzliche Haftpflicht des Versicherungsnehmers als Haus- und/oder Grundstücksbesitzer, z. B. als Eigentümer, Nießbraucher, Pächter oder Mieter des im Versicherungsantrag bzw. Versicherungsschein bezeichneten Objekts.

Versichert sind hierbei Ansprüche aus der Verletzung von Pflichten, die dem Versicherungsnehmer in den oben genannten Eigenschaften obliegen (z. B. bauliche Instandhaltung, Beleuchtung, Reinigung, Streuen und Schneeräumen auf Gehwegen).

Deckungsumfang

Mitversichert ist die gesetzliche Haftpflicht

• des Versicherungsnehmers als Bauherr oder Unternehmer von Bauarbeiten (Neubauten, Umbauten, Reparaturen, Abbruch- und Grabearbeiten) bis zu einer in den Versicherungsbedingungen aufgeführten Bausumme (z. B. 100.000 EUR je Bauvorhaben). Wird dieser Betrag überschritten, entfällt die Mitversicherung. Es gelten dann die Bestimmungen über die Vorsorgeversicherung gemäß Ziff. 4 AHB;
• des Versicherungsnehmers als früherer Besitzer aus § 836 Abs. 2 BGB, wenn die Versicherung bis zum Besitzwechsel bestand;
• der durch Arbeitsvertrag mit der Verwaltung, Reinigung, Beleuchtung und sonstigen Betreuung der Grundstücke beauftragten Personen für Ansprüche, die gegen sie aus Anlass der Ausführung dieser Verpflichtung erhoben werden;
• der Zwangs- oder Konkursverwalter in dieser Eigenschaft.

Eingeschlossen sind abweichend von Ziff. 7.14 AHB Haftpflichtansprüche wegen Sachschäden durch häusliche Abwässer, die im Gebäude selbst anfallen (also keine industriellen und gewerblichen Abwässer) sowie Haftpflichtansprüche wegen Sachschäden, die durch Abwässer aus dem Rückstau des Straßenkanals auftreten.

Wohnungseigentum

Bei Gebäuden, die für eine Wohnungseigentümergemeinschaft errichtet wurden, können Haftpflichtrisiken zum einen ausgehen

• vom Sondereigentum. Diese werden in der Privathaftpflichtversicherung berücksichtigt (vgl. Abschn. 4.1);

• vom Gemeinschaftseigentum. Hierfür ist die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung zuständig, die insoweit folgende Regelungen getroffen hat:

  • Versicherungsnehmer ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
  • Versichert ist die gesetzliche Haftpflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem gemeinschaftlichen Eigentum.
  • Mitversichert ist die persönliche gesetzliche Haftpflicht des Verwalters und der Wohnungseigentümer bei Betätigung im Interesse und für Zwecke der Gemeinschaft.

Eingeschlossen sind abweichend von Ziff. 7.4 AHB i. V. m. Ziff. 7.5 AHB

• Ansprüche eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen den Verwalter;
• Ansprüche eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer;
• gegenseitige Ansprüche von Wohnungseigentümern bei Betätigung im Interesse und für Zwecke der Gemeinschaft.

Ausgeschlossen bleiben Schäden am Gemeinschafts-, Sonder- und Teileigentum.

Gewässerschadenrisiko

Ferner deckt die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung (wie auch die Privathaftpflichtversicherung) die gesetzliche Haftpflicht des Versicherungsnehmers für unmittelbare oder mittelbare Folgen von Veränderungen der physikalischen, chemischen oder biologischen Beschaffenheit eines Gewässers einschließlich des Grundwassers, soweit es nicht das separat versicherbare Gewässerschaden-Anlagenrisiko betrifft (vgl. Abschn. 4.4).