Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEMoG) / 1.2 Pflichtverletzungen des Verwalters

1.2.1 Grundsätze

Für Pflichtverletzungen ihres Organs haftet die GdWE entsprechend § 31 BGB. Infolge einer Pflichtverletzung des Verwalters geschädigte Wohnungseigentümer haben keinen unmittelbaren Schadensersatzanspruch mehr gegen den Verwalter aus dem Verwaltervertrag. Seit Inkrafttreten des WEMoG entfaltet dieser keine Schutzwirkung mehr für die Wohnungseigentümer.^[1]

Praxisrelevante Haftungsfälle sind insbesondere diejenigen der verzögerten oder nicht erfolgten Beschlussausführung, die zu Schäden der Wohnungseigentümer führen.

Praxis-Beispiel

Zögerliche Beschlussdurchführung

Im Bereich der Außenwand war es zu Feuchtigkeitsschäden gekommen. Die Wohnungseigentümer hatten entsprechende Erhaltungsmaßnahmen beschlossen. Da der Verwalter den Beschluss nicht zeitnah ausgeführt hat, kam es zu Schäden im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers.

Praxisrelevant sind insbesondere auch die Fälle, in denen dem Verwalter Beschlussfehler zum Vorwurf zu machen sind, die zu erfolgreichen Anfechtungs- oder Nichtigkeitsklagen führen.

Praxis-Beispiel

Nichteinhaltung der Ladungsfrist

Der Verwalter lädt unter Missachtung der 3-wöchigen Einberufungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zur Eigentümerversammlung. Ein aus diesem Grund an seiner Teilnahme verhinderter Wohnungseigentümer erhebt Anfechtungsklage gegen sämtliche in der Versammlung gefassten Beschlüsse.

Im einen wie im anderen Fall ist die GdWE geschädigt. Sie ist gegenüber dem in seinem Sondereigentum geschädigten Wohnungseigentümer ersatzpflichtig, ihr werden die Kosten des erfolgreichen Anfechtungsverfahrens auferlegt. In beiden Fällen hat die GdWE einen Regressanspruch gegen den Verwalter. Im entsprechenden gerichtlichen Verfahren gegen den Verwalter wird sie nach § 9b Abs. 2 WEG vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einem anderen zum Vertreter der GdWE gegenüber dem Verwalter bestellten Wohnungseigentümer vertreten.

[1] BGH, Urteil v. 5.7.2024, V ZR 34/24, NJW 2024, 2690.

1.2.2 Streitverkündung

Da die Rechtskraft eines Urteils nur zwischen den Parteien wirkt, der Verwalter aber sowohl im Schadensersatzprozess als auch im Anfechtungsverfahren nicht als Partei beteiligt ist, entfaltet sie keine Wirkung gegen den Verwalter. Dies hat zur Konsequenz, dass im jeweiligen Regressverfahren gegen den Verwalter nochmals die anspruchsbegründenden Tatsachen geprüft werden müssen und ggf. mit Blick auf das Erstverfahren geschädigter Wohnungseigentümer gegen die GdWE eine Verjährung der Ansprüche der Gemeinschaft gegen den Verwalter droht.

Gemäß § 72 Abs. 1 ZPO ist eine Streitverkündung unter anderem dann zulässig, wenn die Partei im Zeitpunkt der Streitverkündung aus in diesem Augenblick naheliegenden Gründen für den Fall des ihr ungünstigen Ausgangs des Rechtsstreits einen Anspruch auf Schadloshaltung gegen einen Dritten erheben zu können glaubt. Die Streitverkündung ist ein in erster Linie den Interessen des Streitverkünders dienender prozessualer Behelf, der dazu bestimmt ist, verschiedene Beurteilungen desselben Tatbestands zu vermeiden, das heißt den Streitverkünder durch die Bindungswirkung gemäß §§ 74, 68 ZPO vor dem Risiko zu bewahren, dass er wegen der materiell-rechtlichen Verknüpfung der im Vor- und Folgeprozess geltend gemachten bzw. geltend zu machenden Ansprüche mehrere Prozesse führen muss, dabei aber Gefahr läuft, alle zu verlieren, obwohl er zumindest einen gewinnen müsste.

Da der Verwalter die GdWE im Erstverfahren vertritt, trifft ihn die Pflicht, sich selbst den Streit zu verkünden.^[1] Verletzt er diese Pflicht, etwa weil er gerade auf eine mögliche Verjährung der Regressansprüche gegen ihn spekuliert, wird ihm das nicht weiterhelfen. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass die Streitverkündung nach § 72 Abs. 1 ZPO bis zur rechtskräftigen Entscheidung des Rechtsstreits möglich ist und somit wegen der neuerlichen Pflichtverletzung des Verwalters eine neue Verjährungsfrist zu laufen beginnt. Verkündet sich der Verwalter nicht den Streit, kann auch einer der Wohnungseigentümer der GdWE als Streithelfer beitreten und dem Verwalter für die GdWE den Streit verkünden.

[1] Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 18 Rn. 91; Dötsch ZWE 2020, 215 (218); Blankenstein, AnwZert MietR 23/2020 Anm. 2.