Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEMoG)

Zusammenfassung

Überblick

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)^[1] hat mit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020 auch das Haftungssystem innerhalb der Eigentümergemeinschaft modifiziert und insbesondere die Haftung der GdWE intensiviert, da ihr nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt. Verstärkt wird sie insoweit auch für Pflichtverletzungen des Verwalters haften müssen, wobei ihr entsprechende Regressmöglichkeiten offenstehen.

[1] Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) v. 16.10.2020 (BGBl I 2020, S. 2187).

1 Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern

1.1 Verwaltungsmaßnahmen

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der GdWE die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Insoweit obliegen sämtliche Verwaltungsmaßnahmen betreffend das gemeinschaftliche Eigentum der GdWE. Im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern ist sie demnach auch zur Organisation der Beschlussfassung und sodann zur Beschlussausführung verpflichtet. Auch wenn dem Verwalter im Gesetz ausdrücklich Pflichten zugewiesen werden, wie dies u. a. in § 24 Abs. 1 WEG bezüglich der Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen oder in § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG bezüglich der Erstellung des Wirtschaftsplans der Fall ist, stellt dies nur eine interne Kompetenzzuweisung zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft dar. Sie ändert nichts daran, dass die Pflicht gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern der GdWE obliegt und diese in Anspruch zu nehmen ist, wenn der Verwalter keine Wirtschaftspläne erstellt.^[1]

Entsprechende Grundsätze gelten auch dann, wenn im Zuge obstruktiven Abstimmungsverhaltens der Wohnungseigentümer notwendige Beschlüsse nicht gefasst werden. Insoweit in ihrem Sondereigentum geschädigte Wohnungseigentümer können nicht direkt gegen die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer vorgehen, sie müssen die GdWE in Anspruch nehmen.

In beiden Fällen hat dann die GdWE entsprechende Regressansprüche. Bei Pflichtverletzungen des Verwalters kann sie ihre Ansprüche, vertreten durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen anderen nach § 9b Abs. 2 WEG zum Vertreter der GdWE gegenüber dem Verwalter bestellten Wohnungseigentümer, gerichtlich geltend machen. Im Fall des obstruktiven Stimmverhaltens kann sie die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.

[1] BGH, Urteil v. 19.4.2024, V ZR 167/23, NJW-RR 2024, 1017.

1.2 Pflichtverletzungen des Verwalters

1.2.1 Grundsätze

Für Pflichtverletzungen ihres Organs haftet die GdWE entsprechend § 31 BGB. Infolge einer Pflichtverletzung des Verwalters geschädigte Wohnungseigentümer haben keinen unmittelbaren Schadensersatzanspruch mehr gegen den Verwalter aus dem Verwaltervertrag. Seit Inkrafttreten des WEMoG entfaltet dieser keine Schutzwirkung mehr für die Wohnungseigentümer.^[1]

Praxisrelevante Haftungsfälle sind insbesondere diejenigen der verzögerten oder nicht erfolgten Beschlussausführung, die zu Schäden der Wohnungseigentümer führen.

Praxis-Beispiel

Zögerliche Beschlussdurchführung

Im Bereich der Außenwand war es zu Feuchtigkeitsschäden gekommen. Die Wohnungseigentümer hatten entsprechende Erhaltungsmaßnahmen beschlossen. Da der Verwalter den Beschluss nicht zeitnah ausgeführt hat, kam es zu Schäden im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers.

Praxisrelevant sind insbesondere auch die Fälle, in denen dem Verwalter Beschlussfehler zum Vorwurf zu machen sind, die zu erfolgreichen Anfechtungs- oder Nichtigkeitsklagen führen.

Praxis-Beispiel

Nichteinhaltung der Ladungsfrist

Der Verwalter lädt unter Missachtung der 3-wöchigen Einberufungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zur Eigentümerversammlung. Ein aus diesem Grund an seiner Teilnahme verhinderter Wohnungseigentümer erhebt Anfechtungsklage gegen sämtliche in der Versammlung gefassten Beschlüsse.

Im einen wie im anderen Fall ist die GdWE geschädigt. Sie ist gegenüber dem in seinem Sondereigentum geschädigten Wohnungseigentümer ersatzpflichtig, ihr werden die Kosten des erfolgreichen Anfechtungsverfahrens auferlegt. In beiden Fällen hat die GdWE einen Regressanspruch gegen den Verwalter. Im entsprechenden gerichtlichen Verfahren gegen den Verwalter wird sie nach § 9b Abs. 2 WEG vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einem anderen zum Vertreter der GdWE gegenüber dem Verwalter bestellten Wohnungseigentümer vertreten.

[1] BGH, Urteil v. 5.7.2024, V ZR 34/24, NJW 2024, 2690.

1.2.2 Streitverkündung

Da die Rechtskraft eines Urteils nur zwischen den Parteien wirkt, der Verwalter aber sowohl im Schadensersatzprozess als auch im Anfechtungsverfahren nicht als Partei beteiligt ist, entfaltet sie keine Wirkung gegen den Verwalter. Dies hat zur Konsequenz, dass im jeweiligen Regressverfahren gegen den Verwalter nochmals die anspruchsbegründenden Tatsachen geprüft werden müssen und ggf. mit Blick auf das Erstverfahren geschädigter Wohnungseigentümer gegen die GdWE eine Verjährung der Ansprüche der Gemeinschaft gegen den Verwalter droht.

Gemäß § 72 Abs. 1 Z...