Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEMoG) / 1.3 Notgeschäftsführung

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 18 Abs. 3 WEG berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Voraussetzung ist, dass überhaupt ein Fall der Notgeschäftsführung vorliegt. Ein Wohnungseigentümer, der ohne ausdrückliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Arbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführen lässt, ohne dass die Voraussetzungen einer berechtigten Notgeschäftsführung vorlagen, hat keinen Anspruch auf Kostenerstattung durch die Gemeinschaft. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen und der Wohnungseigentümer gar der irrigen Annahme war, zur Maßnahmendurchführung verpflichtet gewesen zu sein.^[1]

Führt die Notgeschäftsführung zu Ausgaben des Wohnungseigentümers, kann er diese von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß §§ 677, 683, 670 BGB nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag oder nach § 812 BGB als ungerechtfertigte Bereicherung ersetzt verlangen.^[2] Dem die Geschäftsführung ausübenden Wohnungseigentümer steht nicht das Recht zu, seine Aufwendungen direkt bei den Miteigentümern anteilsmäßig einzufordern.^[3] Insoweit kommt auch keine Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG in Betracht. Nach vorerwähnter Vorschrift haben Gläubiger der Gemeinschaft die Möglichkeit, wegen Verbindlichkeiten der Gemeinschaft wahlweise auch unmittelbar gegen die einzelnen Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile vorzugehen. Diese Vorschrift umfasst jedoch nur die Haftung der Wohnungseigentümer gegenüber Dritten und nicht auch Ansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft. Zu beachten ist insoweit, dass § 9a Abs. 4 WEG zugunsten des notgeschäftsführenden Wohnungseigentümers auch dann nicht greift, wenn eine Befriedigung aus dem Verwaltungsvermögen nicht zu erwarten ist.^[4]

Die Höhe des Gesamtanspruchs richtet sich danach, was erforderlich war, um die Notlage von der Gemeinschaft abzuwenden. Der einzelne Wohnungseigentümer ist entsprechend seinen Miteigentumsanteilen erstattungspflichtig.^[5]

Hinweis

Aufrechnungsbefugnis

Zwar kann gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Wohnungseigentümer grundsätzlich nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind.^[6] Allerdings werden derartigen Forderungen solche, die aus einer berechtigten Notgeschäftsführung resultieren, gleichgestellt.^[7] Entsprechendes dürfte bei Zahlungen an den Gläubiger im Fall des § 9a Abs. 4 WEG gelten, soweit die Wohnungseigentümer zum Ausgleich der Gläubigerforderung eine Sonderumlage beschlossen haben. Man dürfte hier dem Wohnungseigentümer eine Aufrechnungsmöglichkeit gegen den Beitragsanspruch der Gemeinschaft einräumen müssen.^[8]

[1] BGH, Urteil v. 14.6.2019, V ZR 254/17, NJW 2019, 3780.

[2] BGH, Urteil v. 14.6.2019, a. a. O.

[3] OLG München, Beschluss v. 15.1.2008, 32 Wx 129/07, NJW-RR 2008, 534.

[4] BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 279/17, ZMR 2019, 419.

[5] OLG Hamm, Beschluss v. 7.12.1992, 15 W 240/91, WE 1992, 28.

[6] BGH, Urteil v. 29.1.2016, V ZR 97/15, ZMR 2016, 472.

[7] OLG München, Beschluss v. 30.1.2007, 34 Wx 128/06, NJW-RR 2007, 735; Bärmann/Pick/Emmerich, 20. Aufl. 2020, WEG § 28 Rn. 218; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 28 Rn. 301; offen gelassen von BGH, Urteil v. 29.1.2016, V ZR 97/15, NZM 2016, 445 Rn. 15.

[8] Siehe Blankenstein, Haftung der Wohnungseigentümer, Kap. 2.4.1.6.