Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEMoG) / 1.5 Aufopferungshaftung

1.5.1 Voraussetzungen

§ 14 Abs. 3 WEG verleiht dem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Geldausgleich, wenn er Einwirkungen auf sein Sondereigentum dulden muss, die über das zumutbare Maß hinaus gehen. Ein entsprechender Aufopferungsanspruch besteht insoweit nicht nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern auch gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern, da § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG jeden Wohnungseigentümer auch gegenüber anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, Einwirkungen zu dulden, die aufgrund Gesetz, Vereinbarung oder Beschluss bestehen. Ist also etwa den Wohnungseigentümern in der Gemeinschaftsordnung die Verpflichtung auferlegt worden, auf ihre Kosten die im Bereich ihrer Sondereigentumseinheit verlaufenden Rohrleitungen auf eigene Kosten instand zu setzen, und muss im konkreten Fall einer entsprechenden Maßnahmendurchführung etwa das benachbarte Sondereigentum in Anspruch genommen werden, trifft die Zahlungspflicht den erhaltungsverpflichteten Wohnungseigentümer.

1.5.2 Rechtsfolge

Entgegen der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG ist dem Wohnungseigentümer nicht mehr jeder Schaden zu ersetzen, den er durch die Inanspruchnahme seines Sondereigentums erleidet. Der Gesetzgeber entlehnt den Aufopferungsanspruch nicht mehr § 904 BGB, sondern der Bestimmung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.^[1] Nach wie vor ist zwar kein Verschulden erforderlich, allerdings muss der Schaden des betreffenden Wohnungseigentümers eine Sonderopfergrenze überschreiten. Es besteht also kein Anspruch mehr auf Ersatz jedes adäquat-kausal verursachten Schadens, sondern nur noch auf eine angemessene Entschädigung, die allerdings im Einzelfall durchaus das vormals geltende Niveau erreichen kann. Gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB kann jedenfalls nicht Schadensersatz, sondern lediglich ein nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung zu bestimmender Ausgleich verlangt werden, wonach nur der unzumutbare Teil der Beeinträchtigung auszugleichen ist.^[2] Denn § 14 Abs. 3 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf angemessenen Geldausgleich nur dann, wenn die zu duldende Einwirkung auf das Sondereigentum über das zumutbare Maß hinausgeht. Ob diese Voraussetzung vorliegt, bestimmt sich nicht nach der konkreten Nutzung der Sondereigentumseinheit. Vielmehr ist auf einen verständigen durchschnittlichen Wohnungseigentümer der Sondereigentumseinheit in ihrer konkreten Beschaffenheit, Ausgestaltung und Zweckbestimmung abzustellen. Auszugleichen ist die Einbuße, die bei durchschnittlicher Benutzung einer Sondereigentumseinheit typischerweise entsteht.^[3] Hypothetische Benutzungsmöglichkeiten und andere Besonderheiten des Einzelfalls bleiben außer Betracht.

Der Ausgleichsanspruch wird nur für den Teil der Beeinträchtigung gewährt, der unzumutbar ist.^[4] Damit ist er betragsmäßig regelmäßig niedriger als ein Schadensersatzanspruch und als Billigkeitsentschädigung grundsätzlich nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung zu bemessen.^[5] Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist der Anspruch an der Höhe einer hypothetischen Mietminderung auszurichten und nicht etwa am persönlichen Empfinden der Bewohner.^[6]

Insbesondere aber bei Eingriffen in die Sachsubstanz kann der Ausgleichsanspruch die Höhe eines vollen Schadensersatzes erreichen.^[7] So kann auch Ausgleich für die Folgenbeseitigung einschließlich der Planungskosten und der Kosten der Rechtsverfolgung^[8], im Einzelfall auch für den entgangenen Gewinn oder für einen Minderwert beansprucht werden. Auch kann der Ersatz eines merkantilen Minderwerts, der bei Sondereigentumseinheiten nicht individuell für jedes Sondereigentum ermittelt werden muss, umfasst sein.^[9] Entsprechend der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG kann auch ein Abzug "neu für alt" zu berücksichtigen sein, was allerdings von den Umständen des Einzelfalls abhängt.^[10]

[1] BT-Drs. 19/18791, S. 51 f.

[2] BGH, Beschluss v. 22.10.2015, V ZR 146/14, NJW-RR 2016, 210; Urteil v. 25.10.2013, V ZR 230/12, NJW 2014, 458.

[3] Arg. BGH, Urteil v. 8.7.1988, V ZR 45/87, NJW-RR 1988, 1291.

[4] LG Dortmund, Urteil v. 28.2.2017, 17 S 74/14, ZfB 2018, 42.

[5] BGH, Urteil v. 23.2.2001, V ZR 389/99, NJW 2001, 1865.

[6] BGH, Urteil v. 19.9.2008, V ZR 28/08, NJW 2009, 762.

[7] BGH, Urteil v. 11.6.1999, V ZR 377/98, NJW 1999, 2896.

[8] BGH, Urteil v. 4.7.1997, V ZR 48/96, NJW-RR 1997, 1374.

[9] KG Berlin, Urteil v. 21.11.2016, 20 U 109/14, ZMR 2017, 495.

[10] KG Berlin, Urteil v. 21.11.2016, a. a. O.

1.5.3 Erhaltungspflicht des Wohnungseigentümers

Obliegt die Erhaltung bestimmter Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums dem jeweiligen Wohnungseigentümer auf seine Kosten, hat er keinen Anspruch auf Ersatz der im Zuge der von ihm durchgeführten Sanierungsmaßnahmen entstandenen Schäden.

Praxis-Beispiel

Fensteraustausch

Ist der jeweilige Wohnungseigentümer nach der Gemeinschaftsordnung zur Erhaltung der im Bereich seiner Sondereigentumseinheit vorhandenen Außenfenster verpflichtet, hat er sämtliche Kosten, die im Zuge eines erforderlichen Fensteraustauschs entstehen, selbst zu tragen (neben den Kosten des eigentlichen Fensteraustausc...