Eng verbunden mit der Haftung im Fall der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten ist die Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen. Die der Gemeinschaft obliegende Verkehrssicherungspflicht kann auf einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte übertragen werden.[1] Werden die Verkehrssicherungspflichten teilweise auf Dritte, z. B. auf Reinigungs- oder Grundstücksbetreuungsunternehmen übertragen, sind diese faktisch auch für die Verkehrssicherung verantwortlich. Denn in diese ursprünglich der Gemeinschaft obliegende Verkehrssicherungspflicht ist die beauftragte Person mit der Folge eingetreten, dass sie insoweit selbst verkehrssicherungspflichtig wird. Die Pflicht der ursprünglich allein verantwortlichen Eigentümergemeinschaft reduziert sich dann auf Kontroll- und Überwachungspflichten[2]:
Delegiert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die ihr obliegende Pflicht zur Verkehrssicherung auf einen außenstehenden Dritten, wird dieser als ihr Erfüllungsgehilfe tätig. Die Gemeinschaft haftet nach § 278 Abs. 1 BGB für eine schuldhafte Pflichtverletzung des Dritten. Dies gilt allerdings nur im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern und folgt aus der den Wohnungseigentümern gegenüber obliegenden Schutzpflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dritten gegenüber haftet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mangels Bestehens vertraglicher Bindungen für den Dritten als ihren Verrichtungsgehilfen nach § 831 Abs. 1 Satz 1 BGB. Hiernach ist zum Ersatz des Schadens, den der andere in Ausführung der Verrichtung einem Dritten widerrechtlich zufügt, derjenige verpflichtet, der einen anderen zu einer Verrichtung bestellt.[3]
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