HAFTUNG DER WOHNUNGSEIGENTÜMER - Teilhaftung für von der Gemeinschaft bezogene Leistungen

Leitsatz

Die Annahme einer gesamtschuldnerischen vertraglichen Außenhaftung einzelner Wohnungseigentümer für die von der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt, d.h. gemeinschaftlich bezogenen Leistungen (hier: Wasserver- und -entsorgung über ein gemeinschaftliches Leitungsnetz) kommt seit der Entscheidung des BGH zur - nunmehr bejahten - Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH, V ZB 32/05, Beschluss vom 2.6.2005 = BGHZ 163, 154 ff. = NJW 2005, 2061 ff.) und aufgrund des zum 1.7.2007 geänderten Wohnungseigentumsgesetzes grundsätzlich nicht mehr in Betracht. Die Regelung in § 10 Abs. 8 WEG über eine Außenhaftung jedes Wohnungseigentümers nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils ist auch auf vor dem 1.7.2007 begründete Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft anzuwenden.

Fakten:

Der Wasserversorger nimmt vorliegend die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft gesamtschuldnerisch für die Versorgung mit Trinkwasser sowie die Entsorgung des angefallenen Schmutz- und Niederschlagswassers in Anspruch.

Die Wohnungseigentümer haften jedoch nicht als Gesamtschuldner auf Zahlung des entsprechenden Entgelts. Eine gesamtschuldnerische Außenhaftung einzelner Wohnungseigentümer für die von der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt bezogenen Leistungen kommt seit der vom BGH geänderten Rechtsprechung zur - Nunmehr bejahten - Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und aufgrund des zum 1.7.2007 geänderten Wohnungseigentumsgesetzes nicht mehr in Betracht. Seit dem Inkrafttreten des geänderten Wohnungseigentumsgesetzes am 1.7.2007 ist die vom BGH im Jahre 2005 richterrechtlich anerkannte Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nun auch gesetzlich statuiert gemäß § 10 Abs. 6 WEG. Ergänzend dazu hat der Gesetzgeber in § 10 Abs. 8 WEG nunmehr geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils haftet. Damit ist der bisherigen Betrachtungsweise, dass jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für die volle Verbindlichkeit haftet in den Fällen, in denen die Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnimmt, was in Fällen der vorliegenden Art bei einer Versorgung mit Wasser, Gas etc. über eine gemeinschaftliche Leitung zutrifft, die Grundlage entzogen. Die gesetzliche Neuregelung ist auch auf den vorliegenden Sachverhalt und nicht erst auf Verbindlichkeiten anzuwenden, die nach dem 30.6.2007 begründet wurden.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Urteil vom 12.02.2008, 27 U 36/07

Fazit:

Eine andere Betrachtungsweise rechtfertigt sich auch nicht in Bezug auf die Wasserentsorgung. Insoweit besteht im Gegensatz zum Leistungsbezug des Trinkwassers kein ausdrücklich geschlossener Vertrag. Jedoch erfolgt die Entsorgung für sämtliche Wohnungseigentümer über eine gemeinschaftliche Leitung. Im Übrigen betrifft die Entsorgung des anfallenden Niederschlagswassers auf dem Dach und den versiegelten Flächen ohnehin nur das Gemeinschaftseigentum. Aus diesen Gründen handelt es sich bei der Wasserentsorgung ebenfalls um eine gemeinschaftliche Schuld, mag diese auch konkludent durch Einleitung und nicht durch ausdrücklichen Vertrag entstanden sein. Auch hier nimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft nach außen am Rechtsverkehr teil, sodass diese selbst aus diesem Schuldverhältnis berechtigt und verpflichtet wird und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer. Diese haften wiederum nur akzessorisch in Höhe ihres Eigentumsanteils gemäß § 10 Abs. 8 WEG.