Haftung des rechtsgeschäftlichen Erwerbers für Wohngeldrückstände seines Rechtsvorgängers aufgrund Vereinbarung oder bestandskräftiger Beschlussfassung

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 28 WEG

Kommentar

Der rechtsgeschäftliche Erwerber von Wohnungseigentum haftet für Wohngeldrückstände seines Rechtsvorgängers (hier: zu Rückständen aus den Geschäftsjahren 84, 85 und 87) im Falle vereinbarter Gesamtschuldhaftung (nach Teilungserklärung), unabhängig davon aber auch aufgrund eines bestandskräftigen Genehmigungsbeschlusses, der nach dem grundbuchlichen Vollzug des Eigentumsübergangs gefasst worden ist. Der vorliegende Fall ist vergleichbar mit der Entscheidung des BGH (NJW 88, 1910); auch die späte Genehmigung der Einzelabrechnung ist vorliegend ebenfalls nicht als unbillig (im Sinne der §§ 162 Abs. 2, 242 BGB) zu erachten, zumal es einem rechtsgeschäftlichen Erwerber unbenommen sei, im Verhältnis zum Veräußerer eine günstigere Regelung zu vereinbaren.

Ob der vorliegend nach dem erfolgten Eigentumswechsel auch bestandskräftig gefasste Beschluss fehlerhaft war, weil er sich nicht nur auf die sogenannte Abrechnungsspitze im Sinne der neuen BGH-Rechtsprechung (von 1994 und 1995) bezog, d.h. auf den Betrag, um den mit Wirtschaftsplan beschlossene Vorschüsse hinter den tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten zurückgeblieben seien, kann vorliegend dahinstehen, da der Beschluss nicht angefochten und somit bestandskräftig wurde.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.05.1996, 3 Wx 79/96)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Diese Entscheidung entspricht derzeitiger h.R.M. [Vgl. auch Folgeentscheidungen anderer OLGs]. Wirksame Anspruchsgrundlagen für Einzelabrechnungs-Nachzahlungen können sich demnach aus entsprechenden Gesamtschuldhaftungs-Vereinbarungen in einer Gemeinschaftsordnung ergeben oder aus bestandskräftig werdenden Abrechnungsgenehmigungsbeschlüssen, soweit zum Beschlusszeitpunkt rechtsgeschäftliche Erwerber bereits als Eigentümer/Rechtsnachfolger im Grundbuch eingetragen sind. Schuldreduzierung auf die sog. Abrechnungsspitze (nach neuer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von 1994 und 1995) kommt insoweit m.E. zu Recht nicht in Betracht.

[Über Vorlage des KG Berlin von 1999 ist diese Frage allerdings im Augenblick erneut beim BGH anhängig; eine Gesamtschuldbeschlussfassung soll im Übrigen nach Auffassung des BayObLG von 1999 für den Fall rechtsgeschäftlicher Rechtsnachfolge kein nichtiges Rechtsgeschäft zu Lasten Dritter sein!]