Haftung des Teileigentümers (hier: mangelhafte Abluftanlage einer vermieteten Gaststätte)

Leitsatz

Haftung des Teileigentümers für mangelhafte Abluftanlage seines Mieters

Normenkette

(§§ 13 Abs. 1, , 14 Nr. 2 WEG; , §§ 276, , 278 BGB)

Kommentar

1. Ein Eigentümerbeschluss zur unverzüglichen Behebung nicht bestrittener Mängel an einer Abluftanlage in den Räumen des Gewerbemieters eines Teileigentümers und zur Geltendmachung der Ersatzvornahmekosten gegen den Teileigentümer widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

2. Der Teileigentümer haftet der Gemeinschaft gegenüber für schuldhafte Pflichtverletzungen seines Mieters nach § 278 BGB.

   Mit einer bloßen Vorschussklage gegen seinen Gewerbemieter (gem. entsprechender Vereinbarungen im Mietvertrag) kommt der Teileigentümer seinen Pflichten gegenüber der Gemeinschaft nicht ausreichend nach.

3. Auch wenn eine Abluftanlage dem Sondereigentum zuzuordnen ist, jedoch Mängel aufweist und sogar Brandgefahr besteht, besitzt die Gemeinschaft Beschlusskompetenz, die notwendigen Verwaltungsmaßnahmen nach den §§ 21 Abs. 3 und 4 sowie 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3 WEG festzulegen. Eine Beschlusskompetenz kann demgemäß nicht verneint werden, selbst wenn die Schadensquelle im Sondereigentum liegt. Werden hier von der Gemeinschaft Einzelheiten der Vorgehensweise festgelegt, entspricht dies auch Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies gilt für die Einholung eines Sachverständigengutachtens, für die Verauslagung der Instandsetzungskosten und für die Ermächtigung, die Kosten ggf. im Klageverfahren auch gegen den antragstellenden Teileigentümer und Vermieter geltend zu machen. Eine sachliche Prüfung eines Regressanspruchs der Gemeinschaft gegen den Eigentümer war im vorliegenden Verfahren jedoch nicht vorzunehmen, weil der hier getroffene Eigentümerbeschluss lediglich den Weg für die gerichtliche Klärung des Gemeinschaftsanspruchs ermöglicht (ordnungsgemäße Vorgehensweise der Gemeinschaft).
4. Eine Gemeinschaft hat auch ein Wahlrecht, sowohl gegen den Vermieter wie auch gegen den Mieter selbst Unterlassungs- und Störbeseitigungsansprüche geltend zu machen.

Link zur Entscheidung

(KG Berlin, Beschluss vom 15.07.2002, 24 W 21/02, ZMR 12/2002, 968)