Leitsatz (amtlich)
Ein Eigentümerbeschluss zur unverzüglichen Behebung unstrittiger Mängel an der Abluftanlage in den Räumen des Gewerbemieters eines Teileigentümers und zur Geltendmachung der Ersatzvornahmekosten gegen den Teileigentümer widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Teileigentümer haftet für schuldhafte Pflichtverletzungen seines Mieters nach § 278 BGB. Mit einer bloßen Vorschussklage gegen seinen Gewerbemieter kommt der Teileigentümer seinen Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht ausreichend nach.
Normenkette
WEG § 13 Abs. 1, § 14 Nr. 2; BGB §§ 276, 278
Verfahrensgang
LG Berlin (Aktenzeichen 85 T 179/01) |
AG Berlin-Schöneberg (Aktenzeichen 76 II 362/00) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Der Antragsteller hat die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen und den Antragsgegnern die notwendigen außergerichtlichen Kosten dritter Instanz zu erstatten.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 6.135,50 Euro (12.000 DM) festgesetzt.
Gründe
I. Der Antragsteller ist Eigentümer des Teileigentums Nr. 2 in der Wohnanlage. Der Antragsteller hat die Räume zum Betrieb eines Restaurants mit Küchenabluftanlage einem Gewerbemieter überlassen, der auch die notwendigen Instandhaltungs- und Erneuerungskosten des Mietobjekts zu tragen hatte. Im Jahr 2000 kam es zu Auseinandersetzungen zwischen dem Mieter und dem Antragsteller über die Sanierung der unstreitig mangelhaften Abluftanlage. Der Antragsteller verklagte den Gewerbemieter wegen Mietrückständen auf Räumung sowie auf Zahlung eines Vorschusses für die Sanierung der Abluftanlage i.H.v. knapp 10.000 DM. Der Titel über den Vorschuss wurde am 23.4.2001 rechtskräftig, der über die Räumung am 18.6.2001. Von der Einleitung der Prozesse Mitte 2000 hatte der Antragsteller die Verwalterin unterrichtet. Unter Berufung darauf, dass die Feuerversicherung nicht mehr bereit sei, das erhöhte Schadensrisiko durch die schadhafte Abluftanlage zu tragen, lud die Verwalterin zu einer Eigentümerversammlung am 12.10.2000. Mit 22 Stimmen bei keiner Gegenstimme und keiner Enthaltung beschloss die Eigentümergemeinschaft am 12.10.2000 zu TOP 2, die Mängel an der Abluftanlage unverzüglich unter Verauslagung der Kosten zu beheben und die Mängelbeseitigungskosten ggf. ggü. dem Antragsteller geltend zu machen. Die Verwalterin ließ, nachdem es wegen des Zutritts zu den Gewerberäumen zu Schwierigkeiten gekommen war, im Februar 2001 ein Sachverständigengutachten über die erforderlichen Arbeiten einholen, die dann vergeben und unter dem 11.5.2001 mit 11.716 DM brutto in Rechnung gestellt wurden.
Der Antragsteller hat mit dem Hinweis, die Eigentümergemeinschaft solle gegen seinen Gewerbemieter direkt vorgehen und notfalls die Versorgungsleitungen sperren, den Eigentümerbeschluss vom 12.10.2000 zu TOP 2 angefochten. Das AG hat den Antrag mit Beschluss vom 30.4.2001 zurückgewiesen. Das LG hat mit Beschluss vom 7.12.2001 die Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde bleibt erfolglos.
II 1. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist gem. §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig, jedoch sachlich nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss nicht auf.
2. Ohne Rechtsirrtum führt das LG aus, dass sowohl die Verwalterin nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3 WEG als auch die Eigentümergemeinschaft nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG berechtigt und verpflichtet war, die Instandsetzung der mangelhaften Abluftanlage zu veranlassen. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen der Vorinstanzen war der Antragsteller mehrfach vergeblich aufgefordert worden, die von dem Teileigentum ausgehende Störung zu beseitigen, wobei unstrittig war, dass die dem Sondereigentum des Antragstellers zuzurechnende Abluftanlage gravierende Mängel aufwies und sogar Brandgefahr bestand. Die dringende Reparaturbedürftigkeit der Anlage ergab sich auch aus der von dem Antragsteller gegen seinen Gewerbemieter angestrengten Vorschussklage.
3. Rechtlich einwandfrei führt das LG aus, der Antragsteller könne sich nicht darauf berufen, mit der Erhebung der Vorschussklage gegen den Gewerbemieter alles Erforderliche getan zu haben, wozu er als Teileigentümer ggü. der Gemeinschaft verpflichtet sei. Die Befugnisse des Wohnungs- und Teileigentümers nach § 13 Abs. 1 und 2 WEG, nämlich mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren bzw. das gemeinschaftliche Eigentum mitzubenutzen, sind nach § 14 WEG eingeschränkt. Nach dieser Vorschrift ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so in Stand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst (§ 14 Nr. 1 WEG). Der Wohnungs- u...