Haftung des Verwalters aus verletzter Verkehrssicherungspflicht bei geduldeter Sperrmüll-Lagerung in großer Tiefgarage (mit nachfolgendem Brandschaden)

Normenkette

§ 823 BGB, § 831 BGB, § 16 Garagenverordnung Baden-Württemberg

Kommentar

1. Der Verwalter einer größeren Wohnungseigentumsanlage (Mehrhausanlage) duldete in einer Großgarage im 1. und 2. UG Sperrmüll-Lagerung bis zur Abholung durch das Entsorgungsunternehmen. Dieser Sperrmüll wurde durchwühlt, so dass das Lagergut verstreut herumlag. In einer Nacht kam es zu einem Brand des Sperrmülls (vermutlich durch Brandstiftung). Das in der Nähe abgestellte Fahrzeug eines Stellplatzmieters (des Klägers) erlitt einen Totalschaden. Die Schadenersatzforderung des Klägers gegen den beklagten Verwalter hatte in beiden Instanzen Erfolg.

2. Der beklagte Verwalter verletzt seine Verkehrssicherungspflicht, wenn er duldet, dass in einer solchen Großgarage Sperrmüll bis zur Abholung durch das Entsorgungsunternehmen gelagert wird. Er haftet hier nach § 823 BGB wegen fahrlässiger Verletzung seiner Verkehrssicherungspflicht. Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, hat nach Lage der Verhältnisse erforderliche Vorkehrungen zum Schutze anderer Personen zu treffen. Auch öffentlich-rechtliche Sicherungs- oder Verhaltenspflichten konkretisieren eine solche Verkehrssicherungspflicht. In diesem Rahmen muss ein Verkehrssicherungspflichtiger auch solche Gefahrenlagen mit berücksichtigen, die sich erst aus dem vorsätzlichen Eingreifen eines Dritten ergeben. Vorliegend hat der beklagte Verwalter gegen § 16 der Garagenverordnung Baden-Württemberg vom 13.9.1989 verstoßen; nach dieser Vorschrift dürfen in Mittel- und Großgaragen keine Kraftstoffe außerhalb von Fahrzeugen aufbewahrt werden. In Satz 2, 2. Halbsatz der Vorschrift ist desweiteren bestimmt, dass "andere brennbare Stoffe" in solchen Garagen nur aufbewahrt werden dürfen, wenn sie zum Fahrzeugzubehör zählen oder der Unterbringung von Fahrzeugzubehör dienen. Die Brandgefahr einer Garage erhöht sich auch dann, wenn dort beispielsweise Altöl, Papier oder andere brennbare Abfallstoffe (wie etwa Sperrmüll) bis zur endgültigen Entsorgung zwischengelagert werden.

Es entspricht auch der Erfahrung in Großstädten, dass es Personen mit vandalistischen Neigungen gibt, die von solchen Gegebenheiten, wie hier, angezogen werden. Zum einen sind die Sperrmülltage allgemein bekannt, zum anderen können die Stellplätze, auf denen der Sperrmüll gelagert wird, von den Wohngebäuden aus nicht eingesehen werden. Zur Nachtzeit gibt es in einer Garage so gut wie keinen Publikumsverkehr. Die Garage wurde offensichtlich auch nicht überwacht. Bei einer solchen Sachlage liegt es jedenfalls nicht außerhalb der Wahrscheinlichkeit, dass Personen mit vandalistischen Neigungen zum Zündeln verführt werden.

In anderen Großwohnanlagen wird der Sperrmüll - wie auch jetzt in dieser Gemeinschaft - in einem verschlossenen Raum aufbewahrt und von dort abtransportiert. Dies hätte der Beklagte schon früher in möglicher und zumutbarer Weise so organisieren müssen, dann wäre kein Schaden eingetreten. Der Beklagte kann sich auch nicht nach § 831 BGB entlasten. Ein Verkehrssicherungspflichtiger muss nicht nur seine Verrichtungsgehilfen sorgfältig auswählen; er muss sie auch überwachen. Dieser Überwachungspflicht ist der Beklagte offensichtlich nicht nachgekommen, andernfalls hätte er erkennen müssen, dass der Sperrmüll in gefährlicher Weise abgelegt worden sei.

Link zur Entscheidung

( LG Mannheim, Urteil vom 18.09.1996, 4 S 62/96= NJW-RR 15/1997, 921)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Eine erneut sehr "strenge" Entscheidung zur Verkehrssicherungspflicht eines WE-Verwalters, die von dieser Berufsgruppe beachtet werden sollte.