Alexander C. Blankenstein
Die Haftung des Verwalters ist nicht davon abhängig, dass ein Verwaltervertrag abgeschlossen ist. Dem Verwalter obliegen vielmehr bereits gesetzlich geregelte Pflichten, bei deren Verletzung er sich den Wohnungseigentümern und der Eigentümergemeinschaft gegenüber schadensersatzpflichtig machen kann. Die gesetzlich geregelten Pflichten des Verwalters ergeben sich dabei aus §§ 24, 27 und 28 WEG. Obliegen dem Verwalter nach dem Verwaltervertrag und/oder der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung weitere Pflichten, so haftet er auch für diesbezügliche Pflichtverletzungen. Darüber hinaus kann den Verwalter auch eine deliktische Haftung treffen, die in aller Regel mit der vertraglichen Haftung konkurriert.
Verletzt der Verwalter seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten, haftet er nach der Bestimmung des § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Schadensersatz. Nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt dies dann nicht, wenn der Verwalter die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Für die Beweislast ergibt sich insoweit Folgendes:
- Die geschädigte Eigentümergemeinschaft muss die Pflichtverletzung beweisen.
- Der Verwalter muss beweisen, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
Sind dem Verwalter über seine gesetzlichen Pflichten hinaus – insbesondere durch die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung – weitere Pflichten übertragen, haftet er ebenso.
Eine Haftung kann den Verwalter dann treffen, wenn er seinen Pflichten
- gar nicht,
- verspätet oder
- fehlerhaft
nachkommt. Eine Haftung kann den Verwalter aber auch dann treffen, wenn er als Vertreter ohne Vertretungsmacht auftritt und somit seine im Innenverhältnis zur Gemeinschaft oder den Wohnungseigentümern bestehenden Befugnisse überschreitet.
Schmerzensgeldansprüche
Grundsätzlich ist zu beachten, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Dritten gegenüber für ein Verschulden des Verwalters haftet. Dritte können dabei Wohnungseigentümer oder auch Personen sein, die der Eigentümergemeinschaft nicht angehören. Unabhängig davon, ob der Verwalter aus Delikt oder wegen einer Verletzung des Verwaltervertrags haftet, können Verletzte neben etwaigen Schadensersatzansprüchen auch einen Anspruch auf Schmerzensgeld gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haben. Im Fall einer Körper- oder Gesundheitsverletzung ist demnach auch für den immateriellen Schaden eine Entschädigung in Form eines Schmerzensgeldes zu leisten, was nach § 253 Abs. 2 BGB für alle Haftungstatbestände gilt. Haftet die Gemeinschaft für den Verwalter aus Delikt, kann zusätzlich eine Haftung nach § 844 BGB (Ersatzansprüche Dritter bei Tötung) oder § 845 BGB (Ersatzanspruch wegen entgangener Dienste) infrage kommen.
1.1 Verschuldensmaßstab
Der allgemeine zivilrechtliche Verschuldensmaßstab ist in § 276 BGB geregelt. Der Verwalter haftet gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB für Vorsatz und Fahrlässigkeit, sofern nichts anderes bestimmt ist. Grundsätzlich haftet der Verwalter also auch für nur leicht fahrlässig verursachte Pflichtverletzungen. Fahrlässigkeit ist bereits dann gegeben, wenn sich der Verwalter verhört oder verspricht. Auch wenn solche Fälle in der Verwalterpraxis eher den Ausnahmefall darstellen, genügt bereits ein solcher Sachverhalt, um die Verwalterhaftung dem Grunde nach zu begründen.
Der allgemeine Haftungs- bzw. Verschuldensmaßstab ist im Übrigen von der Rechtsprechung verwalterspezifisch ausgeformt worden.
Der Verwalter hat mindestens diejenige Sorgfalt aufzubringen, die ein Eigentümer bei der Selbstverwaltung seines Eigentums walten lassen würde. Maßstab ist dabei die Sorgfalt, die ein gewissenhafter Verwalter unter den Umständen des konkreten Vertragsverhältnisses aufgewandt hätte, wobei er zusätzlich die Sorgfalt und die Grundsätze eines erfahrenen und fachkundigen Kaufmanns der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft berücksichtigen muss.
Hat die Eigentümergemeinschaft mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind.
- Der Sorgfalts- bzw. Verschuldensmaßstab richtet sich also mindestens danach, was von einem ordentlichen und gewissenhaften Durchschnittsverwalter verlangt werden kann. Stets wird insoweit auch auf Person und Qualifikation des Verwalters abgestellt. Handelt es sich bei dem Verwalter um einen Kaufmann, so hat er seine Pflichten mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns zu erfüllen.
Auch bei einem unentgeltlich tätigen Verwalter ist der Haftungsmaßstab nicht generell reduziert, allerdings entlastet den Amateur-Verwalter, der unentgeltlich tätig wird, regelmäßig eine Weisung der Eigentümerversammlung.