Haftung des Verwalters (WEMoG) / 2.24 Veräußerungszustimmung

Ist durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 WEG erforderlich, hat er die Zustimmung zeitnah zu erteilen oder zu versagen, wenn ein Grund in der Person des Erwerbers vorliegt, der gegen dessen Eintritt in die Gemeinschaft spricht. Stets muss der wichtige Grund, der die Versagung einer Veräußerungszustimmung rechtfertigen kann, in der Person des Erwerbers liegen. Aus diesem Grund darf der Verwalter seine Zustimmung zur Veräußerung nicht etwa deshalb zurückhalten bzw. verweigern, weil Hausgeldrückstände vom Veräußerer (noch) nicht ausgeglichen sind.^[1] Als angemessener Zeitraum dürfte ein solcher von 2 Wochen anzusehen sein. In begründeten Einzelfällen kann auch noch ein längerer Zeitraum zur Prüfung erforderlich sein.^[2] Erteilt der Verwalter allerdings schuldhaft verspätet seine Zustimmung, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigenetümer dem veräußernden Wohnungseigentümer schadensersatzpflichtig sein. Ein entsprechender Direktanspruch gegen den Verwalter kommt demgegenüber nicht in Betracht, da der Verwalter als Zustimmungsberechtigter lediglich als Organ der Gemeinschaft fungiert, gegen die auch Klage auf Veräußerungszustimmung zu richten wäre und nicht gegen den Verwalter.^[3]

Wichtig

Keine Honorarforderung

Der Verwalter darf seine Zustimmung zur Veräußerung keinesfalls von der Zahlung eines Sonderhonorars abhängig machen und dies schon gar nicht in voller Höhe von dem Veräußerer begehren.^[4]

Unterlässt es der Verwalter bei zweifelhafter Rechtslage, unverzüglich eine Weisung der Eigentümergemeinschaft einzuholen, so haftet er auf Ersatz des dem Veräußerer entstandenen Verzögerungsschadens auch dann, wenn er seine Zustimmung nach anwaltlicher Beratung verweigert hat, obwohl erkennbar war, dass ein wichtiger Verweigerungsgrund nicht vorlag.^[5] Als mögliche Schadenspositionen kommen dabei insbesondere die Kosten eines beauftragten Rechtsanwalts und Zinsverluste infrage, selbstverständlich aber auch ein etwa geringerer Kaufpreis.

Wichtig

Nachweis der Verwalterbestellung

Erklärt der Verwalter die nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung erforderliche Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums zwar rechtzeitig, jedoch ohne den Nachweis seiner Verwaltereigenschaft in grundbuchmäßiger Form zu erbringen, so ist die Gemeinschaft dem Veräußerer zum Schadensersatz wegen dieser Pflichtverletzung verpflichtet und hat wiederum einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Verwalter.^[6]

[1] Brandenburgisches OLG, Beschluss v. 12.1.2008, 5 Wx 49/07, ZMR 2009, 703.

[2] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 13.8.2003, I-3 Wx 176/03, RNotZ 2004, 91.

[3] BGH, Urteil v. 21.7.2023, V ZR 90/22, ZMR 2023, 900.

[4] OLG Hamburg, Beschluss v. 28.7.2004, 2 Wx 92/98, ZMR 2004, 850.

[5] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 10.5.2005, I-3 Wx 321/04, ZMR 2005, 971.

[6] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 13.8.2003, 3 Wx 176/03, NJOZ 2003, 2929.