Haftung des Verwalters (WEMoG) / 4 "Störer"-Haftung

Der Verwalter kann auch als öffentlich-rechtlicher Störer in Betracht kommen. Grundsätzlich kann der Verwalter lediglich hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums in Anspruch genommen werden. Sind allein das Sondereigentum und/oder das Privateigentum an den darin befindlichen Gegenständen betroffen, kann der Verwalter nicht als Störer in Anspruch genommen werden. Auf dieses erstreckt sich seine Handlungsbefugnis und -pflicht nicht.^[1]

Im Übrigen kann der Verwalter nur als Handlungsstörer, also infolge aktiven Handelns in Anspruch genommen werden. Er kann hingegen nicht als Störer für ein Unterlassen in Anspruch genommen werden, da § 27 WEG keine ordnungsrechtliche Verantwortlichkeit des Verwalters begründet, gefahrträchtige bauliche Zustände im Bereich des Gemeinschaftseigentums zu beseitigen.^[2] Als Zustandsstörer kann insoweit auch nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ordnungsrechtlich verantwortlich sein.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – und nicht der Verwalter – ist auch Adressat einer Ordnungsverfügung nach dem Infektionsschutzgesetz, mit der die Vorschriften der Trinkwasserverordnung in Bezug auf Legionellen in einer Wohnungseigentumsanlage durchgesetzt werden sollen.^[3] Entsprechendes gilt, wenn der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums öffentlich-rechtlichen Vorgaben nicht entspricht und etwa ein 2. Rettungsweg zu errichten ist.^[4] Aus § 27 WEG lässt sich nämlich keine die grundsätzliche Pflicht zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ersetzende Berechtigung des Verwalters zur Vornahme teils weit reichender baulicher Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums ohne Zustimmung oder gar gegen den Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft herleiten.

Wichtig

Überbrückende Sofortmaßnahmen

Ob der Verwalter noch als Adressat von Sofortmaßnahmen zur Überbrückung des Zeitraums bis zur Herstellung eines 2. Rettungswegs infrage kommen kann, etwa zur Herstellung benutzbarer Nottreppenräume im Wege eines "Gerüstbaus", muss als offen betrachtet werden.^[5]

Vor Inkrafttreten des WEMoG war der Verwalter auch in den folgenden Fällen als Adressat von Ordnungsverfügungen in Anspruch genommen worden:

• Kostenerstattung für einen kostenpflichtigen Einsatz der Feuerwehr, als im Gemeinschaftseigentum stehende Gebäudeteile von einem Brand betroffen waren^[6];
• Entfernen zuvor gerade auf Veranlassung des Verwalters eingebauter Schlösser an aus Brandschutzgründen unverschlossen zu haltenden Fenstern in einem Flur^[7];
• Entfernen von auf den als Fluchtwegen dienenden Fluren von den Wohnungseigentümern abgestellten Gegenständen (u. a. Schirmständer, Kommoden, Teppiche und ein mobiler Heizkörper)^[8];
• Anordnung einer dauerhaften "Festsetzung" sämtlicher Garagentore in einer Tiefgarage "in geöffneter Position".^[9]

Zusammenfassend kann insoweit festgehalten werden, dass der Verwalter als Adressat nur für solche Maßnahmen in Betracht gekommen war, die als "laufende" Erhaltung zu qualifizieren waren, für die Wohnungseigentümergemeinschaft keine grundsätzliche Bedeutung hatten und auch keine erheblichen Verpflichtungen mit sich brachten sowie ohne größeren Substanzeingriff zu erfüllen und ggf. jederzeit wieder rückgängig zu machen waren.^[10]

Wichtig

Unterlassene Beschlussinitiative

Unterlässt es der Verwalter allerdings, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, damit die nach den öffentlich-rechtlichen Vorgaben erforderlichen Maßnahmen beschlossen werden, kann er über § 9 Abs. 1 Nr. 3 OWiG den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn die nach § 16 Abs. 7 TrinkwV vorgeschriebene Gefährdungsanalyse unterbleibt, weil der Verwalter die Entscheidung hierüber nicht auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung setzt. Dies gilt unverändert auch nach Inkrafttreten des WEMoG fort.

[1] OVG Münster, Beschluss v. 28.1.2011, 2 B 1495/10, ZWE 2011, 166.

[2] Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 27 Rn. 236.

[3] OVG Münster, Beschluss v. 25.6.2015, 13 B 452/15, ZWE 2016, 55.

[4] OVG Saarlouis, Beschluss v. 3.9.2014, 2 B 318/14, NZM 2014, 913.

[5] OVG Saarlouis, a. a. O.

[6] VG Magdeburg, Urteil v. 15.6.2017, 7 A 213/16, ZWE 2018, 229.

[7] OVG Berlin, Beschluss v. 22.5.2002, 2 S 10.02, GE 2002, 1571.

[8] OVG Münster, Beschluss v. 15.4.2009, 10 B 304/09, NZM 2009, 912.

[9] OVG Münster, Beschluss v. 28.1.2011, 2 B 1495/10, ZMR 2011, 425.

[10] OVG Saarlouis, a. a. O.