Leitsatz
1. Verwaltungsbeiratsmitglieder haften nach Auftragsrecht für die pflichtgemäße Erfüllung ihrer Beiratsaufgaben. Einzelnen oder allen Beiratsmitgliedern können neben ihren Beiratsaufgaben wie jedem Dritten weitere Aufgaben von der Eigentümerversammlung übertragen werden. Auch in Erfüllung dieser Aufgaben haften die Mitglieder nach Auftragsrecht. Mehrere Beiratsmitglieder haften als Gesamtschuldner.
2. Soweit einem Verwalter entgegen der ausdrücklichen Anweisung der Eigentümerversammlung die uneingeschränkte Verfügungsmacht über ein der Eigentümergemeinschaft zustehendes Rücklagenkonto eingeräumt wird, stellt dies eine grob fahrlässige Pflichtverletzung dar. Grob fahrlässig ist es weiter, wenn anläßlich der Prüfung der Jahresabrechnung auf die Kontrolle der Kontenbelege verzichtet wird.
Sachverhalt
Anläßlich eines Verwalterwechsels wurde der Verwaltungsbeirat damit beauftragt, mit der neuen Verwalterin den Verwaltervertrag auszuhandeln. Wesentlicher Bestandteil des Vertrages sollte eine Verfügungsbeschränkung der Verwalterin dergestalt sein, daß Verfügungen von Festgeldkonten nur mit der zusätzlichen Unterschrift eines Verwaltungsbeiratsmitglieds vorgenommen werden könnten. Gleichwohl unterblieb die Aufnahme einer derartigen Klausel im späteren Verwaltervertrag. Unter Vorlage des Vertrages bewirkte die Verwalterin, daß sie als Alleinverfügungsberechtigte in die Kontenblätter der bestehenden Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetragen wurde. Die Verwalterin hob dann in der Folgezeit erhebliche Beträge von den Bankkonten ab und verbrauchte sie für eigene Zwecke. Kurze Zeit später sollte der Verwalterin und dem Verwaltungsbeirat in einer dafür anberaumten Eigentümerversammlung Entlastung für das abgelaufene Geschäftsjahr erteilt werden. Eine nur oberflächliche Jahresabschlußprüfung ohne Einsicht in Kontoauszüge seitens des Verwaltungsbeirats führte zur Entlastung der Verwalterin. Anläßlich der Eröffnung des Konkursverfahrens über das Vermögen der Verwalterin, flogen die Unterschlagungen auf. Die Verwalterin verstarb kurz darauf, weshalb die Wohnungseigentümer nun im Wege des Schadensersatzes Rückerstattung des veruntreuten Gelder vom Verwaltungsbeirat begehren.
Entscheidung
Der Verwaltungsbeirat haftet für die Fehlbeträge! Parallel zur Verwalterbestellung ist auch beim Verwaltungsbeirat zwischen dessen Bestellung und dem zugrundeliegenden Vertragsverhältnis zu unterscheiden. Die Bestellung erfolgt nach den Grundsätzen des Wohnungseigentumsrechts, das Vertragsverhältnis richtet sich nach den Regeln des bürgerlichen Gesetzbuchs. Dieses Vertragsverhältnis, bei dem es sich meist um ein unentgeltliches Auftragsverhältnis handelt, kommt dabei in der Regel konkludent, d.h. stillschweigend zustande. Und eben aus diesem Vertragsverhältnis ergibt sich die Haftung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats bei schuldhafter Pflichtverletzung.
Wie im Leitsatz angesprochen haften die einzelnen Mitglieder des Beirats als Gesamtschuldner. Das liegt daran, daß es eine Rechtspersönlichkeit "Verwaltungsbeirat" nicht gibt, sondern jedes einzelne Mitglied Träger von Rechten und Pflichten aus dem jeweiligen Vertragsverhältnis ist.
Soweit die Rechtslage - nun zum konkreten Fall: Den Mitgliedern des Beirats wurde vorliegend der Vorwurf schuldhafter Vertragsverletzung gemacht. Hintergrund war die unterlassene Vertragsklausel mit angesprochener Verfügungsbeschränkung. Hierbei darf man jedoch nicht vergessen, daß es nicht zum Aufgabenkreis des Verwaltungsbeirats gehört, Verträge mit künftigen Verwaltern auszuhandeln. Das ist ureigenste Aufgabe der Eigentümerversammlung, die nicht einmal durch Mehrheitsbeschluß auf den Verwaltungsbeirat übertragen werden kann. Dies würde ansonsten auf eine grundlegende änderung der Organisationsform der Eigentümergemeinschaft hinauslaufen, die die Bestimmungen des Wohnungseigentumsrechts nicht zuläßt. Hieraus ergab sich also nicht die Haftung der Beiratsmitglieder.
Andererseits kann jedoch die Eigentümerversammlung die Mitglieder des Verwaltungsbeirats durchaus gesondert beauftragen, den Verwaltervertrag abzuschließen. Es entsteht also ein von der Beiratstätigkeit rechtlich zu unterscheidendes weiteres Auftragsverhältnis, für dessen pflichtgemäße Erfüllung die Mitglieder wiederum gesamtschuldnerisch haften. Die Hauptpflicht eines Beauftragten besteht nun in der sorgfältigen und gewissenhaften Besorgung des übernommenen Geschäfts, wobei sich die anzulegenden Maßstäbe jeweils nach der Art des übernommenen Geschäfts sowie der Bedeutung für den Auftraggeber richten. Daß die unterlassene Verfügungsbeschränkung der Verwalterin für die Wohnungseigentümer hier von elementarer Wichtigkeit war, bedarf keiner vertieften Darlegung, sollte sie doch gerade vor dem eingetretenen Schaden bewahren.
Link zur Entscheidung
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.09.1997, 3 Wx 221/97
Fazit:
Angesichts der nicht unbeträchtlichen Risiken, die durchaus mit der Ausübung der ehrenamtlichen Beiratstätigkeit verbunden sind, sollte ber...