Haftung von Wohnungseigentümern, Eigentümerversammlung und Verhandlung vor dem Landgericht

Leitsatz

• Gesamtschuldnerische Haftung im Außenverhältnis nur der Wohnungseigentümer, die bei Erteilung des Auftrages im Grundbuch eingetragen waren

  Stimmrechtsausschluss und Beschlussunfähigkeit

  Grundsätzlich mündliche Verhandlung vor dem Landgericht

Normenkette

§ 10 Abs. 4 WEG, § 16 WEG, § 25 Abs. 3, 5 WEG, § 44 Abs. 1 WEG, Art. 103 Abs. 1 GG

Kommentar

1.  Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Auftrag erteilt, so haften als Gesamtschuldner im Außenverhältnis gegenüber dem Auftragnehmer nur die Eigentümer, die bei Erteilung des Auftrages im Grundbuch eingetragen waren. So kann z. B. auch eine Gesellschaft (mit Eigentümergesellschaftern) als Beauftragte der Gemeinschaft nach § 670 BGB Ersatz ihrer Aufwendungen oder Schuldbefreiung verlangen, jedoch nur von ihren jeweiligen Auftraggebern, d. h. von den zur Zeit der Entstehung der Aufwendung im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümern als Gesamtschuldnern (vgl. § 10 Abs. 4 WEG). Gegen zwischenzeitlich neu eingetretene Wohnungseigentümer besteht ein solcher Anspruch nicht, wobei es eine andere Frage ist, ob vor einem Eigentümerwechsel entstandene und erst danach bezahlte Verbindlichkeiten in der Jahresabrechnung auch auf einen Neueigentümer umgelegt werden können, der zur Zeit der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung im Grundbuch eingetragen ist.

2.  Ein Eigentümerbeschluss über die Übernahme von Verbindlichkeiten einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch Wohnungseigentümer ist jedenfalls dann für ungültig zu erklären, wenn bei der Beschlussfassung Wohnungseigentümer mitgewirkt haben, die zugleich Gesellschafter sind und wenn bei Nichtberücksichtigung ihrer Stimmen die Mehrheit für den Eigentümerbeschluss entfällt. Die Teilnahme vom Stimmrecht ausgeschlossener Wohnungseigentümer an einer Abstimmung ( § 25 Abs. 5 WEG) stellt einen Anfechtungsgrund dar; der Beschluss ist für ungültig zu erklären, wenn bei Nichtberücksichtigung dieser Stimmen die Mehrheit für einen Eigentümerbeschluss entfällt (BayObLG, ZMR 88, 148). Möglicherweise ist hier bei entsprechenden Stimmrechtsausschlüssen auch Beschlussunfähigkeit gegeben (wenn hier mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer bei einzelnen Tagesordnungspunkten kein Stimmrecht besitzen).

3.  Von der mündlichen Verhandlung in Wohnungseigentumssachen kann nur in besonderen Ausnahmefällen abgesehen werden. Allerdings das Fehlen einer Beschwerdebegründung reicht dafür nicht aus, auch nicht die Feststellung des Landgerichts, ein Verhandlungstermin hätte weder zusätzlich Sachaufklärung erwarten lassen noch bestehe nach dem bisherigen Verhalten der Parteien Aussicht auf eine gütliche Beilegung des Rechtsstreites (deshalb Zurückverweisung der Sache an das Landgericht).

4.  Wird von einem Beteiligten Beschwerde eingelegt und ihre Begründung angekündigt, genügt es, wenn das Beschwerdegericht eine angemessene Zeit bis zur Entscheidung zuwartet; eine Begründungsfrist muss dann nicht gesetzt werden (vgl. BayObLG, MDR 86, 237 und WE 88, 205).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 22.10.1991, BReg 2 Z 127/91)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer