Haftungsansprüche, wenn Banken schlecht beraten?

Leitsatz

Bei der Investition in "Schrottimmobilien" verlorenes Geld ist nur in seltenen Fällen als Schadensersatz von den finanzierenden Banken herauszuholen. Nur wenigen Erwerbern gelingt es, die Rückabwicklung der Verträge durchzusetzen.

Sachverhalt

Die Erwerber einer Eigentumswohnung schlossen zur Finanzierung auch einen Darlehensvertrag mit einer Bank. Im Vorfeld trafen sie sich zu einem Beratungsgespräch mit einem Vermittler, bei dem sie einen Darlehensantrag, zwei Bausparanträge, eine Vereinbarung über die Mietenverwaltung sowie einen Finanzierungsvermittlungsauftrag unterzeichneten. Wenige Wochen später erfolgten die Annahme der Bausparanträge, die notarielle Beurkundung des Wohnungskaufs und die Unterzeichnung des Darlehensvertrags mit der Bank. Jahre später, nachdem sich die mangelnde Werthaltigkeit der Immobilie herausgestellt hatte, widerriefen die Wohnungseigentümer Darlehensvertrag und Kaufvertrag.

Im nachfolgenden Rechtsstreit, in dem die Erwerber die Rückabwicklung der Verträge durchsetzen wollten und Schadensersatz geltend machten, rügten sie u.a., dass die finanzierende Bank Aufklärungspflichten verletzt hätte.

Die Richter des OLG Brandenburg hielten fest, dass dem Vermittler gegenüber den Kunden bei den Finanzierungsfragen möglicherweise eine unzureichende Beratung vorzuwerfen ist. Der Pflichtenkreis der finanzierenden Bank sei aber in diesem Fall nicht betroffen.

Eigene Aufklärungspflichten von Kreditinstituten bestünden nur, wenn die Bank

• über einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehensnehmer in Bezug auf spezielle Risiken des finanzierten Vorhabens verfügt,
• einen besonderen Gefährdungstatbestand schafft oder begünstigt,
• seine Rolle als Kreditgeber überschreitet oder
• sich in einem schwerwiegenden Interessenskonflikt befindet.

Hinweis

Der Begriff "Schrottimmobilien" steht für marode Anlagegeschäfte im Zuge des steuerlich stark subventionierten Baubooms nach der Wiedervereinigung, den vor allem das Fördergebietsgesetz ermöglicht hat.

Zahlreiche Banken und Bausparkassen verstrickten sich rasch und in unterschiedlicher Intensität mit dem Anlagenvertrieb. Der Strukturvertrieb gegenüber Verbrauchern konnte mit Hilfe der Kreditinstitute Steuersparmodelle in zwei Spielarten "aus einer Hand" anbieten:

• als kreditfinanzierte Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds
• und als kreditfinanzierter Erwerb eines zu vermietenden Immobilienobjekts.

Die mit ihrer Geldanlage gescheiterten Anleger sehen sich als Geschädigte und fordern die Befreiung von der Darlehensschuld, weil die Schere zwischen Ertrag und Kreditkosten weit auseinanderklafft. Es handelt sich um ein Massenphänomen; manche Quelle spricht von 300000 Geschädigten und einem Kreditvolumen in zweistelliger Milliardenhöhe.

Link zur Entscheidung

Brandenburgisches OLG, Urteil vom 25.06.2008, 4 U 30/07.