Haftungsklausel: Folgen bei Schenkung an Minderjährige / 5 Hinweis

Problemüberblick

Ein Wohnungseigentümer will sein Wohnungseigentum einem Minderjährigen schenken. Dafür kann es viele Gründe geben, u. a. eine vorweggenommene Erbfolge, um Steuern zu sparen. Im Fall kommt dem Wohnungseigentümer, der dieses Ziel ggf. im Auge hat, das Grundbuchamt in die Quere. Es verweist auf § 1822 Nr. 10 BGB. Danach bedarf der Vormund zur Übernahme einer fremden Verbindlichkeit, insbesondere zur Eingehung einer Bürgschaft, einer Genehmigung des Familiengerichts. Eine solche "Verbindlichkeit" können beispielsweise die Hausgeldschulden eines Wohnungseigentümers sein. Für diese haftet ein Sondernachfolger grundsätzlich zwar nicht. Etwas anderes gilt aber, wenn die Wohnungseigentümer eine sog. Haftungsklausel vereinbart und zum Inhalt des Sondereigentums gemacht haben. Denn in diesem Fall kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Umschreibung fälliges Hausgeld nicht nur vom Wohnungseigentümer verlangen, der sein Wohnungseigentum veräußert hat, sondern daneben auch von seinem Sondernachfolger.

Übernahme einer fremden Verbindlichkeit

Die Argumentation des Notars, die Haftung des B für etwaige Hausgeldschulden des K sei "lediglich automatische Folge des Eigentumserwerbs" stimmt. Diese Überlegung ändert aber nichts daran, dass B für die Hausgeldschulden haften würde. Insoweit ist dem OLG zuzustimmen, dass es einer familiengerichtlichen Genehmigung bedarf.

Gesetzesänderung

Für einen unentgeltlichen Wohnungseigentumserwerb durch Minderjährige gilt ab dem 1.1.2023 die familiengerichtliche Genehmigungspflicht unabhängig von den vorstehend erläuterten Grundsätzen gem. § 1850 Nr. 4 BGB i. V. m. §§ 1799 Abs. 1, 1813 Abs. 1 BGB. Dies gilt auch für Betreute.

WEG-Reform 2020

Die WEG-Reform 2020 hat für Haftungsklauseln die Karten etwas neu gemischt. Nach § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG sind Klauseln, die die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden anordnen, ausdrücklich einzutragen. Dies gilt nach § 48 Abs. 3 WEG auch für Haftungsvereinbarungen und -beschlüsse, die vor dem 1.12.2020 getroffen oder gefasst wurden.

Hieraus folgt aktuell, dass Verwaltungen prüfen müssen, ob es in den Gemeinschaftsordnungen der Wohnungseigentumsanlagen, die sie verwalten, eine Haftungsklausel gibt. Ist es so, muss die nachträgliche Eintragung bis zum 31.12.2025 bewirkt werden. Denn den entsprechenden Antrag kann nach § 7 Abs. 2 Satz 2 WEG auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch die Verwaltung, stellen. Die Verwaltung sollte allerdings nicht eigenmächtig vorgehen, sondern die Wohnungseigentümer informieren.

Haftungsklausel

Jede Verwaltung muss wissen, ob es in einer Gemeinschaftsordnung eine Haftungsklausel gibt. Denn diese erlaubt es, wie ausgeführt, die Erfüllung von älteren Hausgeldschulden auch von einem Sondernachfolger zu verlangen.