Haftungsverbandsrechtsprechung bei Erstattungsansprüchen einzelner Eigentümer

Leitsatz

• Unzulässige Aufrechnung gegen Hausgeldvorschüsse

  Eine Gemeinschaft kann über Guthabensauszahlung auch ablehnend entscheiden!

  KG Berlin bekräftigt sog. Haftungsverbandsrechtsprechung

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 2 WEG, § 28 WEG, § 404 BGB, § 426 BGB, § 683 BGB

Kommentar

1. Die Wohnungseigentümer haben nach Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung darüber zu befinden, ob Guthaben aus mehrheitlich beschlossenen Jahresabrechnungen ausgezahlt, mit laufenden Vorschüssen verrechnet werden können oder -wie Sonderumlagen - zunächst bei dem Verwaltungsvermögen verbleiben, bis sie etwa nach Aufbringung der erforderlichen Mittel ausgezahlt werden können.

2. Erstattungsansprüche eines einzelnen Eigentümers aus (berechtigter) Geschäftsführung in früheren Wirtschaftsperioden können gegen die später anders zusammengesetzte Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr durchgesetzt werden, sondern sind ausschließlich im ursprünglichen Haftungsverband auszugleichen.

3. (zum Rechtssatz unter 1. oben):

Der Verwalter hatte einen Eigentümer wegen Hausgeldvorschüssen aufgrund mehrheitlich beschlossenen Wirtschaftsplanes (Säumnis: 12 Monate) in Anspruch genommen. Der Antragsgegner hat Aufrechnung erklärt mit einem Abrechnungsguthaben aus früher genehmigter Jahresabrechnung sowie Erstattungsforderungen aus Notgeschäftsführung aus vorausgegangenen zwei Wirtschaftsperioden. Ein vom Schuldner gestellter Antrag, die sich aus der Jahresabrechnung ergebenden Guthaben in gesetzter Frist auszuzahlen, wurde i.Ü. mehrheitlich von den Eigentümern abgelehnt. Zwischenzeitlich fand auch hinsichtlich dreier Wohnungen ein Eigentumswechsel statt.

Die Hausgeld-Vorschussschuld war unstreitig. Die geltend gemachte Aufrechnung wurde allerdings gerichtlicherseits versagt.

Abrechnungsguthaben aus früherer Wirtschaftsperiode führen zu Ansprüchen gegen die Gemeinschaft. Diese Ansprüche sind aber lediglich auf Mitwirkung an der Realisierung der beschlossenen Abrechnungsguthaben, nicht jedoch unmittelbar auf Auszahlung dieser Guthaben zu richten, zumal -wie im vorliegenden Fall -hierfür ausreichende Mittel aus dieser Abrechnung nicht zur Verfügung standen (vgl. schon KG Berlin, Entscheidung vom 16.11.1992, 24 W 1940/92mit diesseits kritischer/ablehnender Anmerkung zum Anspruch eines Eigentümers gegen einzelne andere Eigentümer persönlich in voller Höhe bzw. hilfsweise in Höhe derer Miteigentumsanteile unter Ausschaltung der Gemeinschaftskasse). Ein fülliger Guthabensanspruch aus genehmigter Abrechnung (auf Auskehr zugunsten des Eigentümers festgestellter Überschusszahlungen) ist aus einem solchen Abrechnungsgenehmigungsbeschluss allerdings noch nicht herzuleiten. Die Fälligstellung von Abrechnungsguthaben bedarf im Zweifelsfalle der Regelung durch die Eigentümergemeinschaft; die Gemeinschaft hat selbst nach Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung darüber zu befinden. ob Guthaben aus mehrheitlich beschlossenen Jahresabrechnungen sofort oder später ausgezahlt werden, mit laufenden Vorschüssen verrechnet werden können oder wie Sonderumlagen zunächst bei dem Verwaltungsvermögen verbleiben, bis sie etwa nach Aufbringung der erforderlichen Mittel ausgezahlt werden können. Bei geringen Fehlbeträgen und Überschusszahlungen erfolgen zwar üblicherweise solche Ausgleiche postwendend; geht es aber um beträchtliche Überzahlungen oder größere Nachzahlungsverpflichtungen mit Verwirklichungsproblemen, muss die Gemeinschaft ausdrücklich Regelungen treffen. Allein aufgrund der Feststellung einer Überschusszahlung besteht weder ein Auszahlungsanspruch noch eine Verrechnungsmöglichkeit (vgl. Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Aufl., Rd. 192).

Im vorliegenden Fall könnte sogar von der beschlussweisen positiven Festlegung ausgegangen werden, dass Abrechnungsguthaben einstweilen bis zu anderweitiger mehrheitlicher Regelung beim Verwaltungsvermögen zu verbleiben haben. Eine andere Fälligkeitsregelung hat vorliegend i. ü. keine Mehrheit gefunden (Antragsablehnung auf Abrechnungsguthabensauszahlung). Deshalb kann man vorliegend entweder von einer ausdrücklichen Ablehnung sofortiger Fälligstellung der Abrechnungsguthaben ausgehen oder vom Fehlen einer Fälligkeitsregelung hinsichtlich der Guthaben.

Sofortige Auszahlung entsprach auch im vorliegenden Fall nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (fehlende Liquidität). Rechnerische Überlegungen zeigen, dass zur weiteren Abwicklung der seinerzeitigen Jahresabrechnung zunächst Eigentümerbeschlüsse zur Mittelaufbringung notwendig sind, vor denen eine Auskehrung von Guthaben nicht einseitig verlangt werden kann. Es wurde überdies eine weitere Verwirrung mit sich bringen, wenn die bisher nur auf dem Papier stehenden Guthaben der Antragsgegnerin etwa aus der Verfügungsmasse der für die spätere Wirtschaftsperiode eingezahlten Hausgeldvorschüsse genommen und dort wiederum beträchtliche Deckungslücken reißen würden (für die i.Ü. der schuldende Eigentümer als Inhaber mehrerer Einheiten wiederum in erheblichem Umfange aufkomme...