Handlungspflicht des Verwalters bei Durchfeuchtungsschäden

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG, § 47 WEG

Kommentar

1. Der Eigentümer einer unter einer Dachterrasse gelegenen, durchfeuchtungsgeschädigten Wohnung hatte den bisher passiv gebliebenen Verwalter verklagt, unverzüglich Maßnahmen zur Beseitigung der Mängel zu ergreifen, insbesondere eine Fachfirma zu beauftragen und ein Sachverständigengutachten einzuholen. Der Verwalter erwiderte anfangs insbesondere, hinsichtlich der gestellten Anträge nicht "passivlegitimiert" (also der richtige Antragsgegner) zu sein. In erster Instanz wurde dann durch das AG ein Gutachten eingeholt. Auf der Basis dieses Gutachtens gab der Verwalter selbst noch ein weiteres Sachverständigengutachten in Auftrag. Die Sanierungsarbeiten wurden dann endgültig ausgeführt, die Streitbeteiligten erklärten die Hauptsache für erledigt.

2. Streit bis in die 3. Instanz entstand über die Kostenentscheidung. An dem Verfahren, in dem über die Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu entscheiden sei, müssten alle Wohnungseigentümer beteiligt werden. Sie dürften also auch noch zum Verfahren zugezogen werden, selbst wenn nur noch eine Entscheidung über die Verfahrenskosten anstehe. Im vorliegenden Fall sei es angemessen, sämtlichen Eigentümern (also der Antragstellerin und den restlichen Eigentümern auf der Antragsgegnerseite) die Kosten der Beweiserhebung (Erholung des Sachverständigengutachtens) als Gerichtskosten aufzuerlegen. Die restlichen Gerichtskosten des ersten und zweiten Rechtszuges und die vollständigen Gerichtskosten der 3. Instanz habe die Verwaltung als Antragsgegnerin zu tragen; außergerichtliche Kosten seien nicht zu erstatten.

Es spreche viel dafür, dass die Verwaltung die Verpflichtung gehabt hätte, im vorliegenden Fall selbstständig die notwendigen Maßnahmen zumindest zur vorläufigen Behebung des Mangels zu veranlassen (im Rahmen der "summarischen" Prüfung der Sach- und Rechtslage bei dem Streit nur noch um die Kosten sei dies jedoch nicht endgültig zu entscheiden). Mindestens aber hätte die Verwaltung - um ihrer Pflicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG nachzukommen - mit größter Beschleunigung auf eine Entscheidung der Eigentümerversammlung hinwirken müssen. Dass alle Eigentümer gesamtschuldnerisch in die durch die Beweissicherung beim AG verursachten Gerichtskosten verurteilt wurden, sei im Rahmen der Ermessensentscheidung nach § 47 WEG deshalb sachgerecht, da Gutachtenskosten ohnehin von allen Eigentümern nach § 16 Abs. 2 WEG hätten getragen werden müssen. Das gerichtliche Gutachten sei i.Ü. die erste Grundlage für die spätere Totalsanierung gewesen und damit allen Wohnungseigentümern zugute gekommen.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 17.09.1987, BReg 2 Z 44/87)

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