Handwerkern ist zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums auch kurzfristig der Durchgang durch eine Wohnung zu gestatten

Normenkette

§ 14 Nr. 1, 4 WEG, § 254 Abs. 2 S. 1 BGB, § 276 BGB, § 278 BGB

Kommentar

1. Hat ein Wohnungseigentümer Pflanzkübel auf einem zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Vordach aufgestellt, ist er verpflichtet, von sich aus dafür zu sorgen (obendrein nach entsprechender Abmahnung der Verwaltung), dass abfallende Blätter und Nadeln von Kübelpflanzen das zur Entwässerung des Vordachs angebrachte Abflussrohr nicht verstopfen. Verletzt ein Wohnungseigentümer schuldhaft diese Verpflichtungen aus § 14 Nr. 1 und Nr. 4 WEG, so haftet er den restlichen Eigentümern der Gemeinschaft auf Schadenersatz aus positiver Forderungsverletzung (für Kosten der Rohrreinigung auftrags der Gemeinschaft und vorangegangener Ursachenfeststellung von Durchfeuchtungsschäden). Diese Ansprüche sind nicht zu verwechseln mit Ansprüchen eines Eigentümers nach § 14 Nr. 4, 2. Halbsatz WEG.

2. Selbst wenn ein Wohnungseigentümer spät nach Hause kommt, ist es ihm - auch bei kurzfristiger Benachrichtigung (durch Briefeinwurf und Anheftung eines Briefes außen an der Wohnungstüre) - zumutbar, um 7.30 Uhr Arbeitern zu gestatten, durch die Wohnung auf das davorliegende Vordach zu gehen, um dort die dringenden Instandhaltungsmaßnahmen vorzunehmen (zumal die drohende Gefahr von Frostschäden bestand und die Weihnachtsfeiertage bevorstanden).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 10.05.1988, BReg 2 Z 101/87)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Der Senat hat den Eigentümern allerdings nicht die gesamten verauslagten Kosten als Schaden zugesprochen, so insbesondere nicht die Kosten für den Einsatz einer vormittags aufgestellten Motorleiter zuzüglich des vollen Wartezeitaufwands der Arbeiter. Begründet wurde dies mit einer Verletzung der sich aus § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB ergebenden Schadensminderungspflicht, verursacht nach Meinung des Senats durch Handlungsweise der Verwaltung ( § 278 BGB). Die betroffene Eigentümerin hatte nämlich noch nachts einen weiteren Brief an ihrer Haustür außen angebracht, mit dem Vermerk, dass sie im morgendlichen Schlaf nicht gestört werden wolle und ab 13.00 Uhr erst die Wohnungstüre für die Arbeiter öffnen würde. Dieser Brief wurde vom Hausmeister bzw. der Verwaltung erst am Nachmittag entdeckt, was als Verschulden des Hausmeisters anzusehen sei, das sich ebenfalls die Verwalterin nach § 278 BGB zurechnen lassen müsse, oder aus Gründen eines eigenen Organisationsverschuldens die Verwaltung als Erfüllungsgehilfin der restlichen Eigentümer betreffe. Die Verwaltung hätte die Arbeiter früh entweder wieder heimschicken und um 13.00 Uhr erneut kommen lassen oder aber bis 13.00 Uhr warten lassen müssen. Dies wäre dann in der Endabrechnung billiger gewesen als der Einsatz einer hydraulischen Motorleiter. Eine Wartezeit bis 13.00 Uhr wäre also billiger gewesen als der vormittagliche Einsatz der Motorleiter (mit fast 3-mal so hohen Kosten). Insoweit musste der Schadensersatzanspruch entsprechend reduziert werden.

Hier eine anspruchsmindernde Mitverantwortung des Hausmeisters und auch des Verwalters zu begründen (wohl mit entsprechenden Regresspflichten), überzeugt mich im vorliegenden Fall nicht. Ein Hausmeister und ein Verwalter müssen doch nicht stets mit weiteren Briefanschlägen an Wohnungseingangstüren rechnen und - wie festgestellt - unberechtigten Wünschen einzelner Eigentümer Rechnung tragen, zumal es hier möglich gewesen wäre, noch rechtzeitig selbst den Hausmeister oder die Verwaltung direkt von einer Bereitschaft zu verständigen, erst gegen Mittag Einlass gewähren zu wollen. Dann hätte die Verwaltung auch noch rechtzeitig Versuche einer Umdisposition der Arbeiten vornehmen können. So bestand in augenscheinlicher Unkenntnis einer unüblichen Rückantwort der betreffenden Eigentümerin bei notwendig raschem Handeln (vielleicht waren die Arbeiter der Firma nachmittags terminlich sogar verhindert, wovon ein Verwalter zu Recht ausgehen durfte) auch der Zwang zu rascher Entscheidung, hier nach meiner Meinung auch zu Recht zur Auftragserteilung, mit einer Motorleiter nunmehr die Arbeiten termingerecht auszuführen. Ein Verschulden einer Verwaltung ist in dieser Vorgehensweise für mich nicht erkennbar; auch Grundsätze eines Organisationsverschuldens im Bereich einer Übermittlung von Vorgängen Hausmeister/Verwalter dürfen nicht überspitzt werden.

Die Entscheidungen der beiden Münchener Vorinstanzen auf vollen Schadenersatz hätten also durchaus auch vom Senat bestätigt werden können.