Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum (WEMoG) / 1.3 Die Vorschüsse

Die Vorschüsse beruhen auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Beschluss ist von den Wohnungseigentümern nach § 25 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit zu fassen. Gegenstand des Beschlusses sind:

• Vorschüsse zur Tragung der Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG;
• Vorschüsse zu den nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen.

1.3.1 Die "Ansätze" des Wirtschaftsplans

Die Wohnungseigentümer haben für die Bestimmung der Vorschüsse, also die Höhe des Hausgeldes, Ermessen.^[1] Die "Ansätze" des Wirtschaftsplans zum Hausgeld (= die Beiträge der Wohnungseigentümer zu den Betriebs- und Verwaltungskosten sowie zur Erhaltungsrücklage) dürfen großzügig sein. Es ist zulässig, bei der notwendigen Schätzung der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben, insbesondere bei den Ausgaben, großzügig zu verfahren, um Nachforderungen zu vermeiden und sicherzustellen, dass zur Deckung anfallender Ausgaben ausreichende Mittel zur Verfügung stehen.^[2] Erst wesentlich überhöhte Ansätze sind ermessensfehlerhaft.^[3]

Ist vorauszusehen, dass ein Wohnungseigentümer sein Hausgeld nicht oder nicht vollständig im Laufe eines Jahres bedienen wird (sind mithin die voraussichtlichen Einnahmen im Sinne des § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG geringer als normal), muss dieser Hausgeldausfall bei der Berechnung der Vorschüsse zur Tragung der Kosten i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und der Berechnung der Vorschüsse zu den nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen berücksichtigt werden.

Der Wohnungseigentümer, der voraussichtlich seine Pflicht, seine Vorschüsse zu bedienen, nicht erfüllen wird, ist zwar "normal" (= in der auf ihn rechnerisch entfallenden Beitragshöhe) zu berücksichtigen. Sämtliche Ansätze sind aber angemessen zu erhöhen, um den voraussichtlichen Ausfall von Anfang an zu kompensieren. Entsprechend ist bei den Vorschüssen auf Sonderumlagen zu verfahren.

Praxis-Beispiel

Vorauszusehender Ausfall eines Eigentümers

Entfallen auf 10 Wohnungseigentümer rechnerisch monatlich jeweils 360 EUR und ist vorauszusehen, dass einer von ihnen nicht zahlen wird, muss das monatliche Hausgeld für jeden Wohnungseigentümer 400 EUR betragen. Durch die Erhöhung ist sichergestellt, dass rechnerisch (10 x 360 = 3.600; 9 x 400 = 3.600) das Hausgeld in der geplanten Höhe monatlich vorhanden ist und Liquiditätsengpässe vermieden werden.

Vorsicht: Höhere Anforderungen bei der Anpassung von Betriebskosten

Im Recht der Betriebskosten soll die Bemessung anders sein. Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB soll nur dann angemessen sein, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen ist die letzte Betriebskostenabrechnung. Es besteht im Mietrecht kein Raum für einen Sicherheitszuschlag, der nicht durch konkret für einzelne Betriebskosten zu erwartende Kostensteigerungen belegt ist.^[4] Was diese Rechtsprechung für die Ansätze des Hausgeldes in Wohnungseigentumsanlagen bedeutet, in denen Sondereigentum vermietet ist und Kosten umgelegt werden, ist unentschieden.

[1] Siehe auch BGH, Urteil v. 13.1.2012, V ZR 129/11, NZM 2012 S. 275 Rn. 15.

[2] BayObLG, Beschluss v. 9.6.1988, BReg 2 Z 40/88.

[3] BayObLG, Beschluss v. 9.6.1988, BReg 2 Z 40/88; BayObLG, Beschluss v. 10.7.1986, BReg 2 Z 41/86, BayObLGZ 1986 S. 263.

[4] BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 294/10, NJW 2011 S. 3642.

1.3.2 Fortgeltung der Vorschüsse

1.3.2.1 Problemaufriss

Die durch Beschluss gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmten Vorschüsse sind die Anspruchsgrundlage für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, von den Wohnungseigentümern das Hausgeld zu verlangen. Vor diesem Hintergrund liegt es mehr als nahe, dass die Wohnungseigentümer die Vorschüsse grundsätzlich vor Beginn des entsprechenden Kalenderjahres beschließen, damit diese Anspruchsgrundlage vom Anfang des Jahres an besteht. Sieht man es so, ist der Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG vom Verwalter spätestens am Ende des Jahres vorzulegen, das dem entsprechenden Kalenderjahr vorausgeht.

So wird es im Schrifttum auch teilweise vertreten.^[1] Nach überwiegender Ansicht hält es sich hingegen auch dann noch im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Vorschüsse auf einer in den ersten 6 Monaten des Jahres abgehaltenen Versammlung mit Rückwirkung zum Jahresanfang beschlossen werden.^[2]

[1] Hügel/Elzer, WEG, 3. Auflage, § 28 Rn. 29; siehe auch Staudinger/Häublein, WEG, 2018, § 28 Rn. 138.

[2] Siehe nur Bärmann/Becker, WEG, 14. Auflage, § 28 Rn. 13.

1.3.2.2 Liquiditätslücke

Folgt man der h. M., kann es trotz einer ordnungsmäßigen Verwaltung und der jährlichen Vorlage von Plänen zu einer Liquiditätslücke^[1] kommen. Diese entsteht, wenn die Vorschüsse z. B. mit dem Jahr 2021 enden, neue Vorschüsse aber erst im Sommer des Jahres 2022 beschlossen werden. Denn dann schulden die Wohnungseigentümer für ein halbes Jahr in Ermangelung einer Anspruchsgrundlage kein Hausgeld.

Um diese Liquiditätslücke auszuschließen, wird – auf dem Boden der h. M. – in der Regel bestimmt, dass der Beschluss ü...