Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum (WEMoG) / 3.2 Wohnungseigentümer

3.2.1 Natürliche Personen

Wohnungseigentümer im Sinne von § 28 WEG ist, wer zu Recht im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist.^[1] Dies gilt auch dann, wenn der im Grundbuch Eingetragene das Eigentum nur treuhänderisch innehat.^[2]

Erbe und Ersteigerer

Der Erbe oder der Ersteigerer eines Wohnungseigentums steht zwar nicht im Wohnungsgrundbuch, ist aber Wohnungseigentümer und schuldet das Hausgeld.^[3] Der Ersteigerer schuldet das Hausgeld, das ab Zuschlag (§ 90 Abs. 1 ZVG) fällig geworden ist.

[1] BGH, Urteil v. 14.7.2017, V ZR 290/16 ZMR 2017 S. 906 Rn. 6; BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 241/11, NJW 2012 S. 3232 Rn. 8.

[2] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 6.7.2001, 3 Wx 112/01, ZWE 2001 S. 615.

[3] Zum Erben siehe Abschn. 3.2.3. Erbfall (Schuld und Haftung des Erben).

3.2.2 Juristische Personen

Wenn der Wohnungseigentümer eine GmbH oder AG ist, schuldet nur diese das Hausgeld.

3.2.3 Rechtsfähige Personengesellschaft

Ist eine rechtsfähige Außen-GbR, eine OHG oder KG Wohnungseigentümerin, haften neben der Gesellschaft die (persönlich haftenden) Gesellschafter gemäß § 128 HGB akzessorisch für die Beitragsverpflichtungen.^[1]

Ist eine 2-Personen-GbR Wohnungseigentümerin und tritt einer der beiden Gesellschafter aus der GbR aus, so geht das Wohnungseigentum durch Anwachsung gemäß § 738 BGB analog auf den letztverbleibenden Gesellschafter über, wenn dieser das Unternehmen allein fortführt. Der ausgeschiedene Gesellschafter haftet gemäß § 736 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 160 HGB für sämtliche Beitragsverpflichtungen, die innerhalb von 5 Jahren nach seinem Ausscheiden aus der GbR beschlossen werden.^[2] Die Nachhaftung des Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die zum Zeitpunkt seines Ausscheidens Wohnungseigentümerin ist, erstreckt sich auf Beitragspflichten, die auf nach seinem Ausscheiden von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüssen beruhen; auch insoweit handelt es sich um Altverbindlichkeiten i. S. v. § 160 Abs. 1 Satz 1 HGB.^[3]

Voraussetzung ist, dass beim Ausscheiden der Rechtsgrund für den geltend gemachten Anspruch gelegt ist. Rechtsgrund für das Hausgeld ist das gesetzliche Schuldverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern.^[4] Der Lauf der Nachhaftungsfrist beginnt grundsätzlich mit der positiven Kenntnis des Verwalters von dem Ausscheiden des GbR-Gesellschafters aus der Gesellschaft.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 3.7.2020, V ZR 250/19, NJW 2020 S. 3315 Rn. 8; BGH, Urteil v. 21.1.2016, V ZR 108/15, NJW-RR 2016 S. 463 Rn. 6; BayObLG, Beschluss v. 24.11.1988, BReg 2 Z 114/88, GE 1989 S. 361.

[2] Unzutreffend insoweit AG Bremerhaven, Urteil v. 26.10.2010, 55 C 2239, ZWE 2011 S. 141.

[3] BGH, Urteil v. 3.7.2020, V ZR 250/19, NJW 2020 S. 3315.

[4] Bub/von der Osten, FD-MietR 2011, 313274.

[5] BGH, Urteil v. 3.7.2020, V ZR 250/19, NJW 2020 S. 3315; BGH, Urteil v. 24.9.2007, II ZR 284/05, NJW 2007 S. 3784.

3.2.4 Erbfall (Schuld und Haftung des Erben)

[1] Siehe auch Hügel, ZWE 2006, S. 174 ff. und Moosheimer ZMR 2015, S. 427, 432.

3.2.4.1 Hausgeld ist bei Erbfall fällig

Überblick

Schuldet bereits der Erblasser der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ganz oder teilweise Vorschüsse gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder Nachschüsse gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG, waren diese mithin bereits vor dem Erbfall fällig, geht die Schuld nach § 1922 Abs. 1, § 1967 Abs. 1 BGB unmittelbar mit dem Erbfall auf seinen Erben über.

Beschränkung

Der Erbe hat nach §§ 1975 ff. BGB allerdings die Möglichkeit, durch entsprechenden Antrag^[1] die Haftung für diese Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch Nachlassverwaltung^[2] oder Nachlassinsolvenz^[3] auf den Nachlass zu beschränken.^[4] Dadurch tritt rückwirkend eine "Vermögenssonderung" zwischen dem Nachlass und dem restlichen Vermögen des Erben ein. Die Folge ist, dass der Erbe nicht mehr mit seinem sonstigen Vermögen^[5], sondern nur noch mit dem separierten Vermögen haftet. Nur auf dieses separierte Vermögen kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zurückgreifen.

[1] §§ 1980, 1981 BGB.

[2] §§ 1977 bis 1988 BGB.

[3] §§ 1975 bis 1980 BGB, §§ 316, 320 InsO.

[4] OLG Köln, Beschluss v. 18.9.1991, 16 Wx 64/91, ZMR 1992 S. 35, 36.

[5] Dötsch, ZMR 2006, S. 902.

3.2.4.2 Hausgeld wird nach Erbfall fällig

Überblick

Wenn die Vor- und/oder Nachschüsse erst nach dem Erbfall fällig werden und damit keine Schulden des nicht mehr existenten Erblassers sein können, ist nach h. M. nicht das Eigentum maßgeblich, sondern die Frage, ob dem Erben das Halten der Wohnung (= Behalten des Wohnungseigentums) als ein "Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses" zugerechnet werden kann.^[1] Dies ist spätestens der Fall, wenn der Erbe die Erbschaft angenommen hat oder die Frist zur Ausschlagung der Erbschaft verstrichen ist und dem Erben faktisch die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu gebrauchen oder zu nutzen.

Eine Annahme durch schlüssiges Verhalten setzt eine nach außen erkennbare Handlung des Erben voraus, aus der unter Berücksichtigung der Umstände der Schluss zu ziehen ist, der Erbe habe sich zur endgültigen Übernahme des Nachlasses entschlossen. Man muss insoweit diskutieren, welche Schlüsse z. B. Nachfragen beim Verwalter, die Teilnahme an der Versammlung der Wohnungseigentümer oder Gebrauch und Nutzung des Wohnungseigentums erlauben...