Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum (WEMoG) / 5.4 Zurückbehaltungsrechte des ...

Dr. Oliver Elzer

5.4.1 Grundsatz

Gegenüber dem Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung von Hausgeld ist nach h. M. jedes Zurückbehaltungsrecht aus § 273, § 320 BGB grundsätzlich ausgeschlossen.^{^[1]} Ein Hausgeldschuldner kann ein Zurückbehaltungsrecht auch nicht darauf stützen, dass der gesetzliche oder vereinbarte Umlageschlüssel grob unbillig sei und deshalb gegen die übrigen Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Abänderung des Umlageschlüssels bestehe. Gegebenenfalls kann sich ein Wohnungseigentümer allerdings auf Verwirkung berufen.^{^[2]} Angesichts der Verjährung kommt diesem Einwand aber kaum praktische Relevanz zu.

Treuhandkonto

Umstritten ist, ob der Hausgeldschuldner ausnahmsweise ein Zurückbehaltungsrecht hat, wenn der Verwalter ein Treuhandkonto führt.^{^[3]}

[1] BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11, NJW 2012 S. 2797 Rn. 13; OLG München, Beschluss v. 29.5.2006, 34 Wx 27/06, ZMR 2006 S. 881, 882; OLG München, Beschluss v. 13.7.2005, 34 Wx 061/05, ZMR 2005 S. 729, 730; LG München I, Urteil v. 2.2.2009, 1 S 10225/08, ZMR 2009 S. 638, 639.

[2] OLG Hamm, Beschluss v. 15.2.2011, 15 Wx 222/10, ZMR 2011 S. 656.

[3] Dazu Elzer, Hausgeldinkasso: Außergerichtliche Beitreibung von Hausgeld, Abschn. 1.3.6 Einrichtung eines Kontos (§ 27 Abs. 5 WEG).

5.4.2 Insbesondere Eintritt der Verjährung, § 214 BGB

Ein Wohnungseigentümer kann gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer allerdings einredeweise geltend machen, die Hausgeldforderung sei verjährt.^{^[1]} Denn auch die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung der Vor- und/oder Nachschüsse können verjähren.^{^[2]} Nach Eintritt der Verjährung steht dann jedem Wohnungseigentümer als Hausgeldschuldner nach § 214 Abs. 1 BGB ein Leistungsverweigerungsrecht zur Seite.^{^[3]}

[1] AG Köln, Urteil v. 8.3.2016, 215 C 146/15, ZMR 2016 S. 496.

[2] BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11, NJW 2012 S. 2797 Rn. 18; BGH, Urteil v. 24.6.2005, V ZR 350/03, ZMR 2005 S. 884, 885; OLG Hamm, Beschluss v. 15.2.2011, 15 Wx 222/10, ZMR 2011 S. 656.

[3] AG Köln, Urteil v. 8.3.2016, 215 C 146/15, ZMR 2016 S. 496.

5.4.2.1 Eintritt der Verjährung

Die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung von Hausgeld verjähren nach § 195 BGB grundsätzlich in 3 Jahren.^{^[1]} Nach § 199 Abs. 1 BGB beginnt der Lauf der Verjährung mit dem Schluss des Jahres, in dem der Hausgeldanspruch entstanden ist (Entstehung) und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (Kenntnis).

Praxis-Beispiel

Regelverjährung: 3 Jahre

Werden die Vorschüsse für das laufende Jahr 2022 im April 2022 beschlossen, verjähren Forderungen mit Ablauf des 31.12.2025.

Unter dem Zeitpunkt der erstmaligen Entstehung eines Hausgeldanspruchs ist der Zeitpunkt zu verstehen, in welchem er von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erstmalig geltend gemacht und notfalls im Wege der Hausgeldklage durchgesetzt werden kann.^{^[2]}

Verzicht auf die Einrede der Verjährung

Ein Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG befugt, gegenüber Dritten oder einem Wohnungseigentümer namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf die Einrede der Verjährung zu verzichten, wenn der Verzicht eine untergeordnete Bedeutung hat.

[1] BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11, NJW 2012 S. 2797 Rn. 18; OLG Hamm, Beschluss v. 15.2.2011, 15 Wx 222/10, ZMR 2011 S. 656; Merle, ZWE 2003, S. 231, 237.

[2] BGH, Urteil v. 17.12.1999, V ZR 448/98, NJW-RR 2000 S. 647, 648.

5.4.2.1.1 Kenntnis

Grundsätzlich kommt es für die Frage, ob gegen einen Wohnungseigentümer Hausgeldansprüche bestehen, nach § 166 BGB auf die Kenntnis des Verwalters an.^{^[1]} Denn der Verwalter ist das primäre Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und hat nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die Pflicht, bei unterbliebener Zahlung die entsprechenden Vollzugsmaßnahmen zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unverzüglich zu ergreifen. Der Verwalter ist nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, Gelder entgegenzunehmen, wozu insbesondere auch (außergerichtliche) Zahlungsaufforderungen, Überwachung der Zahlungseingänge und Mahnungen gehören.^{^[2]}

Treu und Glauben

Im Einzelfall darf sich ein Hausgeldschuldner nach Treu und Glauben^{^[3]} auf die Kenntnis des Verwalters nicht berufen. Dies ist der Fall, wenn der Verwalter mit dem Hausgeldschuldner bewusst zum Nachteil der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zusammengewirkt hat.^{^[4]} Ist in der Wohnungseigentumsanlage kein Verwalter bestellt, kommt es nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG auf die Kenntnis der Wohnungseigentümer an.

[1] OLG Hamm, Beschluss v. 3.3.2009, I-15 Wx 96/08, ZWE 2009 S. 328; OLG München, Beschluss v. 7.2.2007, 34 Wx 129/06, NJW-RR 2007 S. 1097.

[2] Siehe auch OLG München, Beschluss v. 7.2.2007, 34 Wx 129/06, NJW-RR 2007 S. 1097.

[3] § 242 BGB.

[4] BGH, Urteil v. 23.1.2014, III ZR 436/12, NZM 2014 S. 355 Rn. 20; OLG Hamm, Beschluss v. 3.3.2009, I-15 Wx 96/08, ZWE 2009 S. 328; OLG München, Beschluss v. 7.2.2007, 34 Wx 129/06, NJW-RR 2007 S. 1097; allgemein BGH, Urteil v. 28.1.2000, V ZR 402/98, NJW 2000 S. 1405.