Hausgeldinkasso: Außergerichtliche Beitreibung von Hausg ... / 4.3 Persönliche Klärungen

Im begründeten Einzelfall ist mit dem Wohnungseigentümer persönlich am Telefon, aber auch (besser) durch Hausbesuch oder im Büro des Verwalters zu klären, warum es zu dem Rückstand oder der mangelnden Kontodeckung gekommen ist. Schriftliche Mahnungen werden häufig ignoriert.^[1] Eine persönliche Ansprache hat hingegen – abhängig von den Gründen – häufig eine höhere Erfolgsquote.^[2] In einem persönlichen Gespräch lassen sich jedenfalls oftmals Schwierigkeiten und persönliche Einwendungen gegen die Hausgeldforderung aus der Welt schaffen.^[3] Der Mahner sollte dieses Gespräch stets gut vorbereiten, indem er zuvor Informationen sammelt (Alter, Familie, Stand, Arbeitgeber, Rückstände, Beschwerden) und sich vor dem Gespräch klar macht, welche Ziele er verfolgt (sofortige Zahlung, Ratenplan usw.) bzw. was er vereinbaren darf/kann. In dem persönlichen, warmen und möglichst herzlich geführten Gespräch (es kann und sollte, wo es angebracht ist, Verständnis und Mitleid gezeigt werden) sollte versucht werden, den Schuldner ungeachtet aller Ausflüchte zu einer schnellen Zahlung zu bewegen. Wird klar, dass der Wohnungseigentümer gutwillig ist, im Prinzip auch zahlen möchte und dies darüber hinaus absehbar auch kann, sollten gegen ihn keine gerichtlichen Schritte unternommen werden; sie verursachen unnötige Kosten. Besser ist es hier, mit dem Wohnungseigentümer Schritte zu vereinbaren, die letztlich den Rückstand in angemessener Zeit abbauen.

Persönliches Gespräch

Die Ursachen eines Rückstandes durch ein persönliches Gespräch herauszufinden, ihnen auf den Grund zu gehen und das weitere Vorgehen hierauf individuell einzustellen, ist häufig sinnvoller, als "blind" weitere Schritte zu unternehmen.^[4]

Es bieten sich – wenn der Verwalter über eine entsprechende Kompetenz aufgrund einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer verfügt^[5] – in erster Linie Ratenzahlungspläne an. Denn im Einzelfall kann es Grundsätzen ordnungsmäßiger kaufmännischer Verwaltung entsprechen, zumindest einstweilen von einer Klage Abstand zu nehmen und mit einem Schuldner eine Ratenzahlungsregelung zu treffen.^[6] In eine Ratenzahlungsvereinbarung sollte in jedem Fall eine Vorfälligkeitsklausel aufgenommen werden.

Eine Ratenzahlungsvereinbarung kann freilich Probleme machen, wenn der Hausgeldschuldner in die Insolvenz fällt. Die gezahlten Raten werden nämlich in der Regel §§ 129 ff. InsO unterfallen und sind dann gemäß § 143 Abs. 1 Satz 1 InsO dem Insolvenzverwalter herauszugeben. Liegt eine Insolvenz "in der Luft", sollte daher keinesfalls eine Ratenzahlungsvereinbarung geschlossen werden.

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann auf Hausgeld verzichten

Zu einem Verzicht auf Hausgeld oder auf für rückständiges Hausgeld geschuldete Zinsen ist der Verwalter im Rahmen des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG befugt.^[7] Ferner kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einem Wohnungseigentümer Ansprüche erlassen.^[8] Dies darf nach h. M. aber "ohne Not" geschehen.^[9] Treffen die Wohnungseigentümer die Entscheidung, muss dies auf einer hinreichend gesicherten Tatsachengrundlage geschehen. Dies erfordert bei einem Vergleich, dass den Eigentümern klar ist, welche Forderungen von dem Vergleich umfasst sind und welche Prozessrisiken bei einer gerichtlichen Durchsetzung ohne Vergleich bestehen.^[10]

Daneben kann der Verwalter den Wohnungseigentümer auf die Angebote des Wohnungs-/Sozialamts hinweisen. Er kann mit dem Wohnungseigentümer ansatzweise – hier setzt das Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) aber dann doch enge Grenzen – auch erörtern, wie dieser sich Zahlungsquellen "erschließen" kann, ob er ein Gespräch mit seiner Hausbank suchen oder eine professionelle Schuldnerberatung aufsuchen sollte. Ggf. muss der Verwalter den Wohnungseigentümer auch auf einen freihändigen Verkauf seines Eigentums ansprechen, der in jedem Fall mehr verspricht, als eine von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer veranlasste Zwangsversteigerung oder die Entziehung des Wohnungseigentums. Ist das Wohnungseigentum selbst genutzt, mag im Einzelfall auch eine Vermietung an Dritte in Betracht kommen. Hierzu folgender Überblick^[11]:

Checkliste: Vereinbarung einer Ratenzahlung^[12]

Beabsichtigt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Hausgeldschuldner eine Ratenzahlungsvereinbarung zu schließen, sollten unter anderem folgende Aspekte beachtet werden:

• Die Vereinbarung sollte schon aus Beweisgründen schriftlich getroffen werden.
• Der Hausgeldschuldner sollte in der Vereinbarung ausdrücklich anerkennen, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen konkreten Betrag nebst den gesetzlichen oder den von den Wohnungseigentümern bestimmten Zinsen zu schulden.
• In der Vereinbarung sollte klar geregelt werden, an welchen Tagen der Hausgeldschuldner Teilbeträge der offenen Forderung zu erfüllen hat und wie er zu erfüllen hat.
• Die Ratenzahlungsvereinbarung sollte eine Klausel enthalten, bei Eintritt welcher Bedingungen die mit dem Hausgeldschuldner getroffene Stundungsvereinbarung entfallen soll. Vorstellbar wäre zum ...