Hausgeldinkasso: Gerichtliche Beitreibung von Hausgeld ( ... / 1.1 Anderweitiger Titel

1.1.1 Überblick

Bevor gegen einen Hausgeldschuldner gerichtlich vorgegangen wird, ist zu klären, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Bezug auf die geltend zu machenden Forderungen bereits anderweitig über einen Titel gegen den Hausgeldschuldner verfügt oder ob ein solcher Titel leicht herstellbar ist.

1.1.2 Notarielles Schuldanerkenntnis

Insoweit kommt insbesondere ein notarielles Schuldanerkenntnis des Hausgeldschuldners in Betracht, wenn dieser zahlungswillig und gesprächsbereit ist.^[1] Ein solches Anerkenntnis erspart den SCHUFA-Eintrag, ist aber teurer als ein Mahnbescheid.^[2]

[1] Eichhorn. NZM 2010, S. 688, 689.

[2] Bruns, ZWE 2017, S. 347, 355.

1.1.3 Unterwerfung unter sofortige Zwangsvollstreckung

Die Zwangsvollstreckung gegen einen Hausgeldschuldner kann nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO unter den dort genannten Voraussetzungen aus Urkunden stattfinden, wenn sich der Hausgeldschuldner in der Urkunde wegen des zu bezeichnenden Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. Für das Hausgeldinkasso sind dabei 2 Wege zu unterscheiden:

In Erwerbsverträgen zum Kauf eines Wohnungseigentums^[1] sowie in einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer kann die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers vorgesehen sein, dass dieser sich wegen der laufenden monatlichen Hausgelder der sofortigen Vollstreckung unterwirft und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt sein soll, sich wegen der zwischenzeitlich mehrheitlich beschlossenen monatlichen Hausgeldforderungen eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen zu lassen und dann auch von ihr Gebrauch zu machen.^[2]

Ebenso wie in einem Urteil muss die Unterwerfungssumme genau bestimmt oder jedenfalls bestimmbar sein.^[3] Die Urkunde wird bei einem Notar errichtet. Soll der Verwalter handeln, bedarf er dazu keiner besonderen Ermächtigung. Das außergerichtliche Hausgeldinkasso gehört zu seinen gesetzlichen Aufgaben. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung, eine Urkunde über die Unterwerfung zu errichten, nicht freiwillig, ist die Verpflichtung zur Abgabe einer Unterwerfungserklärung von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG einzuklagen.

Vorsicht: Rechtsschutzbedürfnis!

Für eine solche Klage dürfte es aber in der Regel jedenfalls an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlen, weil die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gleich auf Zahlung der offenen Hausgeldbeträge klagen kann^[4] und es des "Umwegs" einer Urkunde nicht bedarf.

Die Rechtsprechung erachtet es als zulässig, wenn wegen des Hausgeldes eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung mit Wirkung für den jeweiligen Wohnungseigentümer bereits in der Gemeinschaftsordnung erfolgt.^[5] Der Anspruch, hinsichtlich dessen sich der Schuldner der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft, muss gemäß § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO indes in der notariellen Urkunde "bezeichnet" sein. Gefordert wird die konkrete Bezeichnung eines jeden in der Urkunde begründeten oder erwähnten Anspruchs, dem die Vollstreckbarkeit verliehen werden soll.^[6] Eine Klausel in einer notariellen Urkunde, mit der sich ein Wohnungseigentümer z. B. wegen "etwaiger Verpflichtungen zur Zahlung bestimmter Geldsummen" unterwirft, genügt nicht den Anforderungen des Konkretisierungsgebots.^[7]

[1] Dazu Wolfsteiner, FS Wenzel [2005], S. 59, 63.

[2] KG Berlin, Beschluss v. 25.6.2003, 24 W 328/02, ZMR 2004 S. 618, 620; KG Berlin, Beschluss v. 20.6.1997, 24 W 661/97, ZMR 1997 S. 664, 665; OLG Celle, Beschluss v. 7.4.1955, 4 Wx 1/55, NJW 1955 S. 953; Wolfsteiner, FS Wenzel [2005], S. 59, 61; Häublein, ZWE 2004, S. 48; Vogl, ZMR 2003, S. 716, 717; Becker, ZWE 2000, S. 515.

[3] KG Berlin, Beschluss v. 25.6.2003, 24 W 328/02, ZMR 2004 S. 618, 620; Wolfsteiner, FS Wenzel [2005], S. 59, 64.

[4] Wolfsteiner, FS Wenzel [2005], S. 59, 61; KG Berlin, Beschluss v. 20.6.1997, 24 W 661/97, ZMR 1997 S. 664, 665.

[5] KG Berlin, Beschluss v. 25.6.2003, 24 W 328/02, ZMR 2004 S. 618, 620; KG Berlin, Beschluss v. 20.6.1997, 24 W 661/97, ZMR 1997 S. 664, 665; OLG Celle, Beschluss v. 7.4.1955, 4 Wx 1/55, NJW 1955 S. 953; Bub, Das Finanz- und Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft, 2. Auflage, V. Rn. 205.

[6] BGH, Beschluss v. 5.9.2012, VII ZB 55/11, NW-RR 2012 S. 1342 Rn. 16.

[7] BGH, Beschluss v. 5.9.2012, VII ZB 55/11, NJW-RR 2012 S. 1342 Rn. 16; kritisch Wolfsteiner, FS Wenzel [2005], S. 59, 64.