3.1 Überblick
3.1.1 Allgemeines
Das gerichtliche Mahnverfahren nach §§ 688 ff. ZPO soll es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gläubigerin ermöglichen, auf einfache und schnelle Weise einen zur Zwangsvollstreckung geeigneten Titel zu erhalten. Das Mahnverfahren ist besonders für die Geltendmachung von Geldforderungen geeignet, in denen nicht zu erwarten ist, dass vom Antragsgegner Einwendungen gegen die Forderung erhoben werden. Auf diese Weise vermeiden beide Streitparteien ein aufwendiges gerichtliches Klageverfahren.
Wann auf das Mahnverfahren verzichtet werden sollte
Ist klar oder zu erwarten, dass der Hausgeldschuldner berechtigte oder unberechtigte Einwände gegenüber dem verlangten Hausgeld erheben wird, ist das gerichtliche Mahnverfahren Zeitverschwendung und sollte unterbleiben.
Das Mahnverfahren ist auch nicht zu empfehlen, wenn die Forderung, die geltend zu machen ist, einer spezifizierten Begründung bedarf, etwa dann, wenn sie aus unterschiedlichen Zahlungsansprüchen zusammengesetzt ist, und vor allem dann, wenn diese verschiedene Wohn- bzw. Teileigentumsrechte betreffen. In solchen Fällen sollte gleich eine Hausgeldklage erhoben werden. Andernfalls wird das Verfahren mit Überleitung vom Mahnverfahren nach Widerspruch in das streitige Verfahren oder gar infolge Zurückweisung des Mahnantrags wegen nicht genügend genauer Bezeichnung des geltend gemachten Anspruchs ggf. umständlicher und jedenfalls langwieriger.
3.1.2 Verwalter
Der Verwalter ist als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der Regel "von Amts wegen" berechtigt, ein Mahnverfahren zu betreiben. Im Einzelfall muss er nach § 27 Abs. 2 WEG dazu allerdings besonders ermächtigt werden. Eine Vertretungsmacht folgt in beiden Fällen und auch ohne Ermächtigung aus § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG.
Der Antrag auf Erlass des Mahnbescheids muss sorgfältig ausgefüllt werden – insbesondere muss das Geforderte hinreichend bestimmt beschrieben werden! Ferner muss der ggf. notwendige Antrag auf Erlass des Vollstreckungsbescheids gestellt werden. Der Verwalter muss seine Ermächtigung zur Führung des Mahnverfahrens nicht nachweisen. Da er nicht "Bevollmächtigter" im Sinne von § 703 Satz 2 ZPO ist, muss er seine ordnungsgemäße Bevollmächtigung auch nicht versichern. § 79 ZPO ist für den Verwalter als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht anwendbar.
3.1.3 Anwendungsbereich
Das Mahnverfahren kann nur wegen eines Anspruchs betrieben werden, der die Zahlung einer bestimmten Geldsumme in EUR zum Gegenstand hat. Ein solcher Anspruch ist der Anspruch auf Zahlung von Hausgeld. Nicht betrieben werden kann es z. B. wegen der Durchsetzung eines Unterlassungsanspruchs nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG.
3.2 Durchführung des Mahnverfahrens
Die Durchführung des Mahnverfahrens wegen Hausgeldes unterscheidet sich nicht von einem "normalen" Mahnverfahren. Besonderheiten können im Wesentlichen nur durch die Vielzahl von zu spezifizierender Forderungen entstehen. Wird das Mahnverfahren durch Widerspruch oder Einspruch des Hausgeldschuldners beendet, kommt es in der Regel zu einer WEG-Streitigkeit.
3.2.1 Antrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Jedes Mahnverfahren wegen Hausgeldes beginnt mit einem Antrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Antrag muss auf den Erlass eines Mahnbescheids gerichtet sein.
3.2.2 Form des Antrags
Der Antrag muss die in § 690 Abs. 1 ZPO genannten Angaben enthalten und nach § 690 Abs. 2 ZPO unterschrieben werden. Der Antrag darf dem zuständigen Amtsgericht nach § 691 Abs. 3 ZPO nur in einer "maschinell lesbaren Form" übermittelt werden (Vordruck). Zum Ausfüllen und Bedrucken kann dieser "Online-Mahnantrag" genutzt werden: https://www.online-mahnantrag.de. Wird der Antrag von einem Rechtsanwalt oder einer registrierten Person nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG gestellt, ist nur die maschinell lesbare Form zulässig.
3.2.3 Inhalt des Antrags
3.2.3.1 Antragsteller
Für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stellt in der Regel – ist kein Rechtsanwalt eingeschaltet – der Verwalter den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist in Spalte 3 unter genauer Angabe des Grundstücks, auf dem sich die Wohnungseigentumsanlage befindet (Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort) und unter Angabe der Rechtsform "Wohnungseigentümergemeinschaft" einzutragen.
Der Verwalter ist als gesetzlicher Vertreter ("Verwalter/Eigentümer") in den Zeilen 12 bis 16 zu benennen.
Handelt es sich beim Verwalter um eine juristische Person (z. B. eine GmbH), ist die Verwaltungsgesellschaft in Spalte 1, Zeilen 4 bis 7 einzutragen sowie der gesetzliche Vertreter der Verwaltungsgesellschaft in den Zeilen 12 bis 16. In Zeile 8 ist die Angabe "Wohnungseigentümergemeinschaft" bzw. "WEG" um den Zusatz "vertreten durch Verwalter-GmbH" erforderlich.
Achtung!
Der Mahnantrag ist vom Verwalter sorgfältig und vollständig auszufüllen. Unvollständige oder ungenaue Angaben können zu Rückfragen des Mahngerichtes und damit zu einer Verzögerung oder gar zu einer Zurückweisung des M...