Haustürgeschäfte im Mietrecht / 3 Widerrufsrecht des Mieters (§ 312g Abs. 1 i. V. m. § 355 BGB)

Dem Mieter steht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ein Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB zu. Wird dieses Recht ausgeübt, d. h. widerruft der Mieter z. B. den vereinbarten Mietvertrag, sind der Mieter und das Wohnungsunternehmen an ihre auf den Abschluss des Vertrags gerichteten Willenserklärungen nicht mehr gebunden.

Bis zur Erklärung des Widerrufs ist die Willenserklärung des Mieters schwebend wirksam; mit dem Widerruf wird sie unwirksam (Modell der schwebenden Wirksamkeit).

Ist der Anspruch des Vermieters bereits tituliert, dann kann der Mieter seine Rechte wahren, indem er ein Rechtsmittel einlegt. Nach Eintritt der Rechtskraft kann der Mieter Vollstreckungsgegenklage^[1] erheben.

Der Widerruf erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Vermieter (Wohnungsunternehmen). Nach der Rechtsprechung des BGH zu § 355 Abs. 1 BGB a. F. braucht der Verbraucher das Wort "widerrufen" nicht zu verwenden. Es genügt, wenn der Erklärende deutlich zum Ausdruck bringt, er wolle den Vertrag von Anfang an nicht gelten lassen.^[2] Deshalb können die Umstände des Einzelfalls ergeben, dass die Erklärung eines "Rücktritts"^[3] oder die "Anfechtung"^[4] als Widerruf auszulegen ist. In der seit dem 13.6.2014 geltenden Fassung des § 355 Abs. 1 BGB ist in Satz 3 ausdrücklich geregelt, dass "aus der Erklärung ... der Entschluss des Verbrauchers zum Widerruf des Vertrags eindeutig hervorgehen" muss. In der bis zum 12.6.2014 maßgebenden Fassung des § 355 Abs. 1 BGB fehlt dieser Zusatz. Dies legt die Annahme nahe, dass die bisherige Rechtsprechung des BGH zu § 355 Abs. 1 BGB zu modifizieren ist. Eine Entscheidung des BGH hierzu steht noch aus.

Wichtig

Begründung und Frist des Widerrufs

Der Widerruf muss keine Begründung enthalten. Zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage.

Sie beginnt mit Vertragsschluss, soweit nichts anderes bestimmt ist. Die Widerrufsfrist beginnt nicht, bevor der Vermieter den Mieter entsprechend den Anforderungen des Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB unterrichtet hat. Wird die Informationspflicht nach Vertragsschluss erfüllt, beginnt die Frist mit dem Zugang der Information, sie endet 14 Tage später.

Wichtig

Erlöschen des Widerrufs

In § 356 Abs. 2 Satz 2 BGB ist geregelt, dass das Widerrufsrecht auch bei unterbliebener Widerspruchsbelehrung spätestens nach 12 Monaten und 14 Tagen seit dem Vertragsschluss erlischt. In § 355 Abs. 4 Satz 3 BGB a. F. war dies anders geregelt; dort galt das Widerspruchsrecht bei unterbliebener Belehrung unbeschränkt.

[1] § 767 ZPO.

[2] BGH, Urteil v. 25.4.1996, X ZR 139/94, NJW 1996 S. 1964; BGH, Urteil v. 5.6.1996, VIII ZR 151/95, NJW 1996 S. 2156.

[3] BGH, Urteil v. 5.6.1996, a. a. O..

[4] BGH, Urteil v. 12.1.2017, I ZR 198/15, MDR 2017 S. 753.