Heizkosten nicht nach dem Abflussprinzip abrechnen

Leitsatz

1. Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz der im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe abgerechnet werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil v. 20.2.2008, VIII ZR 49/07, NJW 2008 S. 1300).
2. Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV ausgeglichen werden.

(amtliche Leitsätze des BGH)

Normenkette

BGB § 556; HeizkostenV §§ 7 Abs. 2, 12 Abs. 1

Kommentar

Die Entscheidung betrifft eine mit einer Gaszentralheizung ausgestattete Wohnung. Die Betriebskosten werden nach dem sog. Abflussprinzip kalenderjährlich abgerechnet. Demgemäß sind in der Abrechnung über die Heizkosten diejenigen Zahlungen aufgeführt, die der Vermieter im Kalenderjahr an den Gaslieferanten gezahlt hat. Der BGH hatte zu beurteilen, ob diese Form der Abrechnung mit § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung im Einklang steht.

Für die sog. kalten Betriebskosten ist eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip zulässig, wenn im Wirtschaftszeitraum kein Mieterwechsel stattgefunden hat (BGH, Urteil v. 20.2.2008, VIII ZR 49/07, NJW 2008 S. 1300 und VIII ZR 27/07, NJW 2008 S. 1801; Urteil v. 30.4.2008, VIII ZR 240/07, NJW 2008 S. 2328). Fraglich ist, ob auch die Heiz- und Warmwasserkosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden können. In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und der Literatur wird dies teils bejaht (LG Berlin, Urteil v. 22.11.2010, 67 S 74/10, GE 2011 S. 753; LG Koblenz, Beschluss v. 27.7.2011, 6 S 93/11, ZMR 2011 S. 955; Schmid, DWW 2008, S. 162 f.), teils verneint (Streyl, WuM 2010, S. 545, 548). Der BGH hat diese Frage bisher offengelassen (BGH, Urteil v. 30.4.2008, VIII ZR 240/07, NJW 2008 S. 2328 unter Ziff II 1 b-aa). Das Problem ergibt sich aus § 7 Abs. 2 HeizkostenV. Danach sind in die Abrechnung "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe" einzustellen. Hieraus folgt zwingend, dass die Heizkosten nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz der im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe – also nach dem Leistungsprinzip – abgerechnet werden können (Leitsatz a).

Dies führt zu der Folgefrage, welche Rechtsfolge gilt, wenn der Vermieter entgegen § 7 Abs. 2 HeizkostenV nach dem Abflussprinzip abrechnet. Das Berufungsgericht hat die Ansicht vertreten, dass der Mieter die Abrechnung in einem solchen Fall gem. § 12 Abs. 1 HeizkostenV um 15 % kürzen kann. Nach Ansicht des BGH ist eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip zwar formell wirksam, aber inhaltlich unrichtig. Durch die Anwendung des § 12 HeizkostenV kann der Fehler nicht korrigiert werden (Leitsatz b).

Wichtig

Korrektur der Heizkostenabrechnung durch Schätzung

Der Vermieter hat die Möglichkeit, eine inhaltlich unrichtige Abrechnung zu korrigieren. Dies ist auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist möglich. In der Regel dürfte eine nachträgliche wohnungsbezogene Erfassung der Heizkosten allerdings nicht mehr machbar sein. In einem solchen Fall kann der Vermieter die Kosten "aufgrund einer sachgerechten Schätzung" ermitteln.

Einzelheiten zu dem Schätzverfahren lassen sich dem Urteil allerdings nicht entnehmen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 1.2.2012, VIII ZR 156/11, NJW 2012 S. 1141