Heizkostenabrechnung: Angabe des Brennstoffverbrauchs

Leitsatz

Eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert nur die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten. Eine aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben auf ihre materielle Richtigkeit ist nicht erforderlich, sondern bleibt einer auf Verlangen des Mieters zu gewährenden Belegeinsicht vorbehalten.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 556

Kommentar

Die zur Beurteilung stehende Heizkostenabrechnung umfasst den Wirtschaftszeitraum vom 1.6.2005 bis 31.5.2006. Der Brennstoffverbrauch ist in der Abrechnung wie folgt aufgelistet:

Anfangsbestand	2.544 Liter
Bezug am 31.5.2006	5.526 Liter
Zwischensumme	8.070 Liter
Restbestand	2.544 Liter
Verbrauch	5.526 Liter

Der Mieter wendet ein, dass die Verbrauchswerte unverständlich sind: Wenn der Bestand am Beginn des Abrechnungszeitraums 2.544 Liter betragen habe und erst am Ende des Abrechnungszeitraums 5.526 Liter zugekauft worden sind, könne der Verbrauch nicht 5.526 Liter, sondern nur 2.544 Liter betragen. Der Vermieter hat die Abrechnung – nach Ablauf der Abrechnungsfrist – erläutert: Der Heizöltank fasse 8.000 Liter. Er werde jeweils zu Beginn und am Ende des Abrechnungszeitraums aufgefüllt. Deshalb gelte folgende Rechnung:

Endbestand am 31.5.2005	2.544 Liter
Bezug am 1.6.2005	5.526 Liter
Rest am 31.5.2006	2.544 Liter
Verbrauch	5.526 Liter

Das Landgericht hat ausgeführt, dass die Abrechnung formell unwirksam sei, weil aus ihr der Heizölverbrauch nicht in verständlicher Weise dargestellt werde. Die Erläuterung der Abrechnung könne nicht berücksichtigt werden, weil sie dem Mieter erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist zugegangen sei.

Der BGH hat das Urteil aufgehoben. Die Entscheidung beruht auf folgenden Grundsätzen:

1. Eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung setzt nicht voraus, dass bei der Zusammenstellung der Gesamtkosten jeder einzelne Rechnungsbetrag ausgewiesen wird. Vielmehr können die Ausgaben in einer Summe zusammengefasst werden. Bei der Heizkostenabrechnung reicht es demgemäß aus, wenn sich aus der Abrechnung der Gesamtverbrauch und die hierfür aufgewendeten Kosten ergeben. Die Angabe eines Anfangs- und Endbestands ist nicht erforderlich.

2. Eine Betriebskostenabrechnung mit an sich ausreichenden Angaben kann formell unwirksam sein, wenn die Angaben durch irreführende Erläuterungen unverständlich werden. Hiervon sei jedoch nicht auszugehen, wenn die Abrechnung lediglich mehrdeutig ist. Eventuelle Unklarheiten müsse der Mieter im Wege der Belegeinsicht klären.

3. Das Recht zur Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB setzt lediglich eine formell wirksame Abrechnung voraus. Inhaltliche Fehler berühren die Wirksamkeit der Erhöhungserklärung nicht.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 25.11.2009, VIII ZR 322/08BGH, Urteil v. 25.11.2009, VIII ZR 322/08, WuM 2010 S. 156