Heizkostenabrechnung: Notfalls ist die Teilungserklärung auszulegen

Leitsatz

Hat die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten nach der Teilungserklärung "auf der Grundlage der jeweiligen Wohnungsfläche unter Berücksichtigung eventuell vorhandener Verbrauchszähler" zu erfolgen, so ist die nächstliegende Bedeutung dieser Regelung, dass die Kosten unter Heranziehung der Heizkostenverordnung mit 50 Prozent nach der Wohnfläche und mit 50 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen sind.

Fakten:

Nach § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 Prozent, maximal 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen, während die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen sind. Wenn wie hier die Teilungserklärung bestimmt, dass die Heizungs- und Warmwasserkostenabrechnung auf der Grundlage der jeweiligen Wohnfläche unter Berücksichtigung vorhandener Verbrauchszähler zu verteilen sind, dann ist im Hinblick auf die Regelung in der Heizkostenverordnung die nächstliegende Bedeutung, dass von den Kosten der zentralen Heizungsanlage 50 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer, die andere Hälfte nach der Wohnfläche zu verteilen sind. Denn bei der Auslegung der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung ist auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung ergibt.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 07.11.2002, 2Z BR 77/02

Fazit:

Sollte eine Wohnanlage über keine Ausstattung zur Verbrauchserfassung verfügen, hätte jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass die Voraussetzungen für eine Kostenverteilung nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung geschaffen werden.