Heizkostenumlage - Neues zum Leasing

Leitsatz

Zur Frage der Abgrenzung zwischen dem Betrieb einer zentralen Heizungsanlage (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizkV) und der Wärmelieferung (§ 1 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 HeizkV). § 7 Abs. 2 HeizkV regelt abschließend, welche Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 HeizkV umlagefähig sind. Dazu gehören Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen nicht.

Fakten:

Die Wohnung wurde ursprünglich mit Koks beheizt. Der Vermieter übertrug 1976 einer Heizungsfirma die Bedienung der Heizung, welche die Heizung vertragsgemäß auf die Verbrennung von Öl umstellte. Dazu stattete sie die vorhandene Heizungsanlage auf ihre Kosten gegen jährliche Zahlung einer vertraglich bestimmten "Bedienungs-/ Leasinggebühr" durch den Vermieter mit einer automatischen Feuerungsanlage, einem Öltank und entsprechenden Verbindungsleitungen aus. Der Mietvertrag verpflichtet den Mieter, neben der Miete und einem Vorschuss für die im Einzelnen aufgeführten "Betriebskosten i.S. der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung" monatlich einen Vorschuss für "Heizungskosten" zu zahlen. Der Mieter ist laut Vertrag verpflichtet, die "anteiligen Kosten der zentralen Heizungsanlage" zu tragen. Unter der sich anschließenden Aufzählung der Kosten findet sich eine unterschriebene Ergänzung zur Zahlung einer Leasinggebühr. Die Parteien streiten nun über die Heizkostenabrechnung, welche Beträge für "Wartung" und für "Leasing f. autom. Feuerung" enthalten. Der BGH gibt dem Mieter recht. Nach dem Mietvertrag ist der Mieter zwar verpflichtet, die Leasinggebühr für die "automatische Feuerung" der Heizungsanlage anteilig zu bezahlen. Diese Vereinbarung steht aber nicht in Einklang mit den vorrangigen Vorschriften der Heizkostenverordnung. Hier liegt keine Wärmelieferung durch die Heizungsfirma vor, sondern das Haus wird durch eine vom Gebäudeeigentümer selbst betriebene zentrale Heizungsanlage mit Wärme versorgt. Daher ergibt sich aus § 7 Abs. 2 HeizkV, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu gehören die streitigen Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen nicht. Umlagefähig sind insoweit nur Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung. Die möglicherweise höheren Kosten für die Bedienung der früher vorhandenen Koksheizung rechtfertigen nicht, die Leasingkosten als Bedienungskosten im Sinne des § 7 Abs. 2 HeizkV zu qualifizieren. Die mietvertraglichen Bestimmungen zur Heizungskostenübernahme sind hier als Allgemeine Geschäftsbedingungen zu bewerten, welche wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sind gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 17.12.2008, VIII ZR 92/08

Fazit:

Bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen gelten die Vorschriften der Heizkostenverordnung, die nicht durch Vereinbarungen geändert werden können. Welche Kosten beim Betrieb einer zentralen Heizungsanlage auf den Mieter umgelegt werden können, ergibt sich aus § 7 Abs. 2 HeizkV, welche bei Wärmelieferung mit der Möglichkeit weitergehender Kostenumlage vorliegt, ergibt sich aus § 7 Abs. 4 HeizkV. Mitunter bedarf es einer gerichtlichen Klärung, welche Beheizungsart vorliegt.