Heizkostenverteilung bei technisch mangelhafter Heizanlage

Leitsatz

• Abrechnungsgenehmigungsbeschluss auch über Heiz- und Warmwasserkosten nicht ungültig, wenn sich die Heizanlage in technisch mangelhaftem Zustand befindet

  Allein-Anspruch des benachteiligten Eigentümers auf Vornahme geeigneter technischer Maßnahmen zum Zwecke - zukünftig - ordnungsgemäßer Wärmeerfassung

  Evtl. Schadenersatzanspruchs-Berechtigung im schuldhaften Verzugsfall der Eigentümer

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 3, 4 WEG

Kommentar

1. Entspricht die Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten bei einer Einrohrheizung auf der Grundlage einer Wärmeerfassung an den Heizkörpern durch Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip wegen des unzulänglichen technischen Zustands der Heizungsanlage nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, kann ein genehmigender Eigentümerbeschluss hierüber gleichwohl auf Anfechtung hin nicht für ungültig erklärt werden (vgl. bereits BayObLG vom 28. 1. 1993, BayObLGZ 93, 34/37).

Selbst wenn ein geltender Kostenverteilungsschlüssel im Einzelfall zu einer unzumutbaren Benachteiligung eines Eigentümers führt und dieser daher einen Anspruch auf Änderung hat, kann ein solcher auf § 242 BGB gestützter Anspruch einredeweise weder im Rahmen der Anfechtung des auf diesen Kostenverteilungsschlüssel gestützten Eigentümerbeschlusses über die Abrechnung geltend gemacht noch einem auf einen solchen Eigentümerbeschluss gestützten Zahlungsanspruch entgegengesetzt werden (h.M., vgl. auch BayObLG, WM 96, 297 m.w.N.). Ein gesetzlicher oder von den Eigentümern vereinbarter hiervon abweichender Verteilungsschlüssel gilt nämlich solange, als er nicht durch eine Vereinbarung der Eigentümer oder eine sie ersetzende rechtskräftige gerichtliche Entscheidung abgeändert worden ist.

2. Im vorliegenden Fall geht es dem Antragsteller in Wahrheit um eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels aufgrund des vorhandenen mangelhaften technischen Zustandes der Heizungsanlage und um die daraus resultierenden grob ungleichen und unbilligen Ergebnisse der Heizkostenabrechnung der einzelnen Wohnungen. Schon im früheren Verfahren musste ein Sachverständiger bestätigen, dass sich die Heizungsanlage nicht in ordnungsgemäßem Zustand befinde, weil sie nicht so "einreguliert" sei, dass die Wärme durch die Heizkostenverteiler ordnungsgemäß erfasst werde. Als geeignete Maßnahme könnten eine sachgerechte Einstellung der Regulierungsventile für die Ringleitung und Vorkehrungen gegen eine Veränderung der Einstellung durch einzelne Eigentümer in Betracht kommen oder auch der Einbau eines hydraulischen Ausgleichs. Allein hierauf hätte der Antragsteller einen einklagbaren Anspruch nach § 21 Abs. 3, 4 WEG, um von den restlichen Eigentümern insoweit Abhilfe zu erzwingen. Ein solcher Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung müsste allerdings ebenso wie ein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels in einem gesonderten Verfahren geltend gemacht werden.

3. Die Abrechnungen in der Vergangenheit entsprachen jedoch ordnungsgemäßer Verwaltung, so dass es bei diesen zu verbleiben hat. In Betracht kommen könnten allein Schadenersatzansprüche des benachteiligten Eigentümers, wenn die restlichen Eigentümer schuldhaft die Durchführung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gebotener und zumutbarer Maßnahmen zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Wärmeerfassung unterlassen hätten (h.M.).

4. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswertansatz für alle Rechtszüge von DM 80.000,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 04.09.1997, 2Z BR 105/97= BayObLGZ 1997, Nr. 51)

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