HeizKV: Anwendung auf das Wohnungseigentum / 3.3 Widerspruchsrecht gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 HeizKV

In § 4 HeizKV ist die Pflicht des Gebäudeeigentümers zur Ausstattung der Räume mit Erfassungsgeräten festgelegt. Wie bereits erörtert^[1], kann der Gebäudeeigentümer diese Geräte auch mieten oder leasen. In diesem Fall hat er eine Informationspflicht gegenüber den Nutzern/Mietern. Er muss vorab die Nutzer über die Art der Gebrauchsüberlassung (Miete oder Leasing) und die dadurch entstehenden Kosten informieren. Die Nutzer haben dann das Recht, innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung zu widersprechen. Bei Widersprüchen von der Mehrheit der Nutzer kann der Gebäudeeigentümer die Geräte nicht mieten oder leasen.

Haben die Wohnungseigentümer wirksam mehrheitlich beschlossen, die Verbrauchserfassungsgeräte künftig nicht mehr zu kaufen, sondern zu mieten, sind die einzelnen Wohnungseigentümer – auch diejenigen, die nicht zugestimmt haben – an diesen Beschluss gebunden; der Verwalter ist ebenfalls verpflichtet, den Beschluss umzusetzen.

Wenn ein Wohnungseigentümer seine Wohnung vermietet hat, müsste er, um die hierdurch anfallenden Mehrkosten auf seine Mietpartei umlegen zu können, das Verfahren nach § 4 Abs. 2 HeizKV einhalten. Wenn nun der Mieter der Änderung widerspricht, ist fraglich, ob dieser einzelne Widerspruch genügt, um die Kostenlast von ihm abzuwenden. Es kommt hier wiederum darauf an, wie der Begriff "Mehrheit der Nutzer" im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 2 HS 2 HeizKV zu verstehen ist. Wird auf die Anzahl der Nutzereinheiten im Gebäude insgesamt abgestellt, genügt ein einzelner Mieterwiderspruch nicht. Allerdings wird der vermietende Wohnungseigentümer im Verhältnis zu seinem Mieter dem Gebäudeeigentümer im Sinne des § 1 Abs. 2 HeizKV gleichgestellt. Deshalb muss der Mieter auch nur seinem Vermieter gegenüber den Widerspruch erklären und stellt im Verhältnis zu diesem auch die Nutzermehrheit dar. So könnte ein einziger Mieter durch seinen Widerspruch die Anmietung der Geräte verhindern.^[2]

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ersetzt der Beschluss, dass Erfassungsgeräte zukünftig angemietet werden, die Meinungsbildung nach § 4 Abs. 2 HeizKV. Es sind daher auch nicht zustimmende Wohnungseigentümer daran gebunden. Anders jedoch die Mieter einer Eigentumswohnung, für sie hat der Beschluss keine rechtliche Bindungswirkung. Sie können gemäß § 4 Abs. 2 HeizKV widersprechen.

Nach hier vertretener Auffassung kann "die Mehrheit der Nutzer" jedoch nur an der Anzahl der Nutzereinheiten im Gebäude insgesamt festgemacht werden. Eine Unterscheidung zwischen Wohnungseigentümern, vermietenden Wohnungseigentümern und Mietern ist aufwendig und wäre letztendlich dem Zweck der Verordnung nicht dienlich.^[3] Der vermietende Wohnungseigentümer ist einerseits an den Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer gebunden, andererseits könnte er bei Widerspruch durch seinen Mieter diesem die Kosten nicht weiterbelasten. Der vermietende Wohnungseigentümer müsste daher gegen den Beschluss der Wohnungseigentümer ein Anfechtungsverfahren durchführen, das in den meisten Fällen scheitern wird, da die Anmietung von Geräten in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dem vermietenden Wohnungseigentümer ist es kaum möglich, diesen juristischen Zwiespalt zu lösen, weshalb nach hier vertretener Auffassung die Interessen eines einzelnen Mieters hinter dem Mehrheitsinteresse der Wohnungseigentümer zurückstehen müssen. Letztendlich muss daher dem Beschluss Vorrang vor den Bedenken (Widerspruch) eines einzelnen Mieters eingeräumt werden.^[4] Eine höchstrichterliche Entscheidung zu diesem Streit liegt, soweit ersichtlich, noch nicht vor.

[1] Siehe Denk/Westner, Umfang der Pflicht zur Verbrauchserfassung, Kap. 2.2.2 Geräteauswahl.

[2] Schmidt-Futterer-Lammel, § 3 HeizKV, Rn. 29.

[3] Siehe auch Pfeifer, § 4 HeizKV, Rn. 5.b.aa.

[4] Schmidt, Rn. 6147.